以房抵债协议签了，房子却卖给别人，我该怎么办

以房抵债协议签了，房子却卖给别人，我该怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

周某某和姚某是某集团的职工。某集团、房地产公司（某集团子公司）和某集团工会曾向职工集资借款。2018年，周某某和姚某与房地产公司、某集团工会、某集团签订了一份《内部房认购书》。协议约定，周某某和姚某用他们借给某集团工会的96万元借款，来认购一套房屋，余款在签正式合同时补齐。协议还写明，一旦签署，原借款合同就终止；但如果房地产公司无法履行协议，某集团工会和某集团要继续向周某某、姚某还款。

2021年，房地产公司取得房屋预售许可证后，却把房子卖给了别人。周某某和姚某要求房地产公司履行认购协议，但法院判决驳回了他们的请求。之后，他们转而要求被告履行还款义务，于是再次起诉到法院。

法院怎么判

天津市滨海新区人民法院审理后认为：

一是这份《内部房认购书》不是真实的房屋买卖合同，而是用房子来抵偿旧债的“以房抵债”协议。因为协议里约定“如果房地产公司不履行，某集团工会和某集团要继续还款”，而且协议签订后双方还有还款行为，说明旧债并没有消灭。所以，这份协议属于“新债清偿”，而不是“债务更新”（即旧债消灭、新债成立）。

二是房地产公司已经把房子卖给了别人，导致无法通过交房来抵债，合同目的无法实现，所以认购书可以解除。

三是根据协议内容，房地产公司和某集团工会各自借款，应各自还款，不承担共同还款责任。某集团虽然原本不是借款人，但它在协议里承诺还款，构成“债务加入”，需要承担连带责任。

最终，法院判决解除认购书，并判令房地产公司和某集团连带归还周某某28.2万元及利息，连带归还姚某9.4万元及利息；某集团工会和某集团连带归还姚某52.64万元及利息。周某某和姚某不服上诉，天津市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，核心是搞清楚“以房抵债”协议的性质和风险。

一是“以房抵债”不等于“债务更新”。很多人以为签了以房抵债协议，旧债就一笔勾销了，只等房子到手。但法律上，除非你明确表示“旧债消灭”，否则旧债和新债是并存的。如果对方不交房，你还可以要求对方还旧债，而不是只能干等房子。

二是房子被卖给别人怎么办。如果开发商把抵债的房子卖给了第三方，导致无法交房，你可以要求解除协议，并让对方按旧债还钱。法院会支持你，因为合同目的已经无法实现。

三是注意协议里的“兜底条款”。比如本案中协议约定“如甲方不履行，丙方、丁方继续还款”，这其实是保护债权人的重要条款。签协议时，要看清有没有类似约定，确保对方不履行时还有其他责任人。

王德林律师提示：

如果您遇到类似“以房抵债”的情况，要注意以下几点：一是签协议时，不要轻易同意“原借款合同即行终止”之类的表述，除非您确定对方能交房。二是如果对方把房子卖给别人，您有权要求解除协议并追讨旧债，不要被动等待。三是保留好所有借款凭证、协议和还款记录，这些是维权的重要证据。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因协议约定不清而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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