明知不符合购房资格，签了合同还能退钱吗

明知不符合购房资格，签了合同还能退钱吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年5月，李某某与某旅游公司签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，购买一套商品房及多个车位，总价223万余元。合同签订时，李某某和旅游公司都知道一个关键问题：根据土地出让合同，这套房子只能卖给酒店集团的高管人员，而李某某并不符合这个身份要求。

合同约定，旅游公司应在签订后30天内办理预售合同备案登记，但一直没有办成。2021年10月，双方签订《合同解除协议》，同意解除合同，旅游公司退还购房款，但不支付利息。李某某后来要求旅游公司返还购房款并支付利息，双方协商不成，李某某起诉到法院。

法院怎么判

法院确认，三份《预售合同》已于2021年10月16日解除。旅游公司应返还李某某购房款2239897元，如果逾期未还，还要按贷款市场报价利率支付利息。但李某某要求从付款之日起计算利息的请求，法院没有支持。

法院认为，双方对合同解除都有过错。李某某签署了《购房须知》和《购房资格承诺函》，明确知道购房对象限制，却从未提供高管身份证明；旅游公司明知李某某不符合条件，仍然卖房。双方都违反了限购政策，各自承担相应责任。

律师解读

这个案例对普通购房者有几点重要提醒：

一是限购政策不影响合同效力，但可能导致合同无法履行。限购政策不是法律或行政法规，违反限购政策不直接导致合同无效。但如果你明知自己不符合购房资格还签合同，开发商明知你不符合条件还卖房，双方都有过错，合同可能因无法备案或过户而被解除。

二是合同解除后，购房款可以要回，但利息不一定。本案中，双方在《合同解除协议》里明确约定退款不计利息，法院尊重了当事人的约定。如果你签了类似协议，就要承担相应后果。

三是举证责任很重要。李某某主张自己提交了退款申请，但拿不出证据，法院就不支持。打官司讲究"谁主张，谁举证"，重要事项一定要保留书面证据。

四是不要抱有侥幸心理。限购政策是为了调控房地产市场，明知违规还去签合同，最后可能钱退回来了，但时间成本和机会成本都损失了，还可能影响个人信用。

王德林律师提示：

买房前，一定要先确认自己是否符合当地的购房资格。如果开发商告诉你"有办法解决"，一定要提高警惕。签合同前，仔细阅读《购房须知》《购房资格承诺函》等文件，不明白的地方要问清楚。如果发现开发商明知你不符合条件还卖房，建议及时咨询专业律师，避免陷入被动。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所，我们会根据具体情况提供专业法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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