开发商只在报纸上登交房通知，算不算有效通知

开发商只在报纸上登交房通知，算不算有效通知

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

韩某从某房地产开发公司购买了一套房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定，开发商应在2021年6月30日前交付房屋。合同还写明，开发商可以通过在当地主要报纸上公告、挂号信、特快专递或电话等方式通知韩某收房。如果开发商逾期交房，需要按日支付违约金。

合同签订后，韩某按时支付了全部房款89万余元。2021年6月23日和7月12日，开发商两次向韩某邮寄了交房通知，但邮寄单上留的电话尾号都是0817，第一次因号码异常被退回，第二次因号码停机被退回。此外，开发商还在2021年6月24日的报纸上刊登了交房公告。韩某表示，自己既没收到邮寄通知，也没看到报纸公告。

直到2022年2月13日，韩某在物业人员带领下才去看房，发现房屋尚未精装完毕，且存在墙面开裂、地面渗水等问题。韩某认为开发商没有有效通知自己收房，也没有提供《分期综合验收备案证明》等文件，导致自己无法按时收房，于是起诉要求开发商支付逾期交房违约金。

法院怎么判

一审法院认为，开发商作为专业房地产企业，履行通知交房这一重要义务时应全面尽责。第一次邮寄失败后，第二次仍使用同一个无法接通的电话号码，没有尝试其他有效联系方式。虽然合同约定可以公告方式通知，但韩某留有有效联系方式，开发商没有穷尽其他方式就直接公告，不能认定为有效履行了通知义务。法院认定，2022年2月13日韩某实际看房的时间为房屋交付时间，开发商需承担从2021年7月1日至2022年2月13日共228天的逾期交房责任，判决开发商支付违约金61003.4元。

开发商不服，提起上诉。二审法院审理后，同意一审意见，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：开发商在没有穷尽邮寄、电话等其他送达方式的情况下，直接采用报纸公告方式通知交房，是否算有效履行了通知义务。

法院给出了明确的判断标准：

一是合同虽然约定了多种通知方式，但没有规定这些方式的使用顺序。在这种情况下，开发商不能直接选择公告方式。公告送达是一种“推定送达”，并不能保证收件人真正看到。随着移动网络时代到来，纸媒影响力下降，报纸公告很难起到有效通知效果。

二是现行法律对公告送达持严格态度。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条，只有在受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达时，才能采用公告送达。开发商为追求“高效率”直接公告，实际上是消极履行合同义务，增加了购房人不能及时收房的风险。

三是本案中，开发商在报纸公告后，又通过无法接通的电话号码进行第二次邮寄，说明开发商自己也对公告效果存有疑虑。

需要特别注意的是，如果合同明确约定多种通知方式不分先后顺序，购房人自愿承担了相关风险，那么法院可能会认定开发商公告通知有效。因此，购房人在签订合同时，要仔细审查通知条款。

王德林律师提示：

购房人收到开发商交房通知后，应及时查验房屋是否符合合同约定条件。如果开发商仅通过报纸公告通知，而您留有有效联系方式却未收到电话或邮寄通知，可以主张开发商未有效履行通知义务，要求其承担逾期交房违约金。建议保留好合同、付款凭证、与开发商的沟通记录等证据。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料前来咨询，律师将为您分析具体案情，制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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