开发商承诺的“赠送面积”没兑现，能要求赔偿吗

开发商承诺的“赠送面积”没兑现，能要求赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，彭某某看中了一家房地产开发公司开发的商品房。这家公司在微信公众号和宣传彩页上，都明确标注了户型图中有“半赠送使用面积”和“全赠送使用面积”，还写着“121平可享受约141平的空间尺度”等吸引人的话。宣传图上用红色斜线标出了赠送面积的具体位置，比如一间卧室。彭某某正是看中了这些赠送面积，才决定购买这套房子，并与开发商签订了商品房预售合同。

然而，等到2020年收房办证后，彭某某发现实际交付的房屋根本没有宣传中承诺的赠送面积。更糟的是，当地市场监督管理局后来还认定开发商发布虚假广告，对其作出了行政处罚。彭某某于是将开发商告上法庭，要求赔偿损失。

法院怎么判

福建省屏南县人民法院和宁德市中级人民法院两级法院均认定：开发商的赠送面积宣传构成合同内容，开发商未兑现构成违约，应赔偿彭某某损失30000元。

法院认为，开发商在微信公众号和宣传彩页中，对赠送面积的位置、功能、尺寸都做了具体明确的说明，比如“半赠送”“全赠送”以及具体平方米数。这些说明对彭某某决定购买房屋产生了重大影响。根据法律规定，即使这些内容没有写进正式合同，也应当视为合同的一部分。开发商辩称宣传页上有“不构成要约”的提示，但法院认为这是格式条款，开发商没有尽到提示说明义务，不能免责。

关于赔偿金额，法院综合考虑了双方情况：开发商作为专业公司，明知赠送面积不在规划范围内仍虚假宣传，过错明显；彭某某明知赠送面积不包含在合同建筑面积内却没有提出异议，也有一定过错。最终酌情判决开发商赔偿30000元。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值。核心问题在于：开发商的广告宣传到底算不算数？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料，如果对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且对合同的订立和房价有重大影响，就应当视为要约，即使没写进合同，也构成合同内容。简单说，就是开发商吹的牛，如果吹得具体、明确，而且你是因为这个才买的房，那他就得兑现。

本案中，开发商的宣传图明确标注了赠送面积的位置、尺寸和功能，彭某某也是冲着这个才签的合同，所以法院认定宣传内容就是合同的一部分。开发商没兑现，就是违约，要赔偿。

需要注意的是，赔偿金额不是固定的。法院会看双方有没有过错、房子总价、赠送面积的价值等因素。本案中彭某某自己也有一定过错（明知赠送面积不在合同面积内却没反对），所以赔偿金额打了折扣。

王德林律师提示：

购房时不要轻信开发商的宣传，尤其是“赠送面积”这类承诺。建议做到以下几点：

一是尽量要求开发商将赠送面积的承诺写入正式合同或补充协议，明确面积、位置、交付标准。

二是保留好所有宣传资料，包括微信公众号截图、宣传彩页、户型图等，这些是日后维权的重要证据。

三是如果发现开发商虚假宣传，可以向市场监督管理局投诉举报，行政处罚决定书可以作为法院诉讼中的有利证据。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估开发商宣传内容是否具体明确、是否对购房决策有重大影响，再决定是否起诉索赔。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市