开发商宣传的“推门入院”没兑现，能退房吗

开发商宣传的“推门入院”没兑现，能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，白某某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买了一套位于度假区的商品房，总价款342万余元。白某某支付了首付137万余元，并通过银行贷款支付了剩余205万元。然而，当开发商通知收房时，白某某发现房屋存在多个问题：一是房屋结构、外立面、装修品质与宣传不符；二是宣传图册中明确标注的“推门入院”的西侧大门根本没有；三是东侧院门门头比宣传的窄。白某某认为开发商构成根本违约，起诉要求解除合同、返还全部购房款并赔偿利息损失，还要求开发商赔偿一倍购房款作为惩罚性赔偿。

法院怎么判

本案经过一审、二审和再审，最终由北京市高级人民法院作出终审判决。

一审法院（北京市密云区人民法院）认为：宣传图册中的户型图显示一层院落西侧有入院大门，并配有“推门入院”的文字描述，这些内容虽然未写入合同，但对白某某订立合同的意愿和房屋价格有重要影响，应视为合同要约。实际交付的房屋缺少西侧大门，导致白某某的合同目的无法实现，因此支持解除合同，判令开发商返还购房款342万余元并支付利息损失24万余元。但驳回了白某某要求一倍赔偿的请求。

二审法院（北京市第三中级人民法院）则认为：西侧大门确实没有，但房屋西墙外没有规划道路，这个门对居住使用没有实际影响；东侧门尺寸与其他同户型房屋一致。因此，白某某以此为由解除合同依据不足，撤销了一审判决，驳回了白某某的全部诉讼请求。

再审法院（北京市高级人民法院）最终认定：宣传图册中的“推门入院”和西大门内容应视为要约，实际交付的房屋没有达到宣传效果，且房屋存在瑕疵，开发商虽然表示愿意修复，但白某某不同意，其权利无法实现。因此，撤销二审判决，维持一审判决，支持解除合同并返还购房款及利息。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个关键启示：

一是开发商的宣传材料可能构成合同内容。根据法律规定，商业广告和宣传一般属于“要约邀请”，即只是邀请你来谈，不直接产生合同效力。但如果宣传内容满足三个条件，即使没写进合同，也构成“要约”，开发商必须兑现：第一，宣传内容属于房屋开发规划范围内的房屋及相关设施，比如小区内的绿地、大门、电梯等；第二，宣传的说明和允诺具体明确，比如“赠送10平方米阳台”“小区建有3000平方米人工湖”，而不是“升值潜力无限”这类空话；第三，该内容对购房者订立合同和房屋价格有重大影响。本案中，“推门入院”和西大门的描述具体明确，且位于度假区，大门对购房者的心理预期和房屋价值有重要影响，因此被认定为要约。

二是合同目的不能实现时，购房者有权解除合同。合同目的包括客观目的（如居住、投资）和主观目的（如特定心理预期）。如果开发商的违约行为导致这些目的无法实现，购房者可以要求解除合同。本案中，白某某购买的是度假区房屋，宣传中的“推门入院”是其重要考量，实际交付缺少大门，导致其合同目的落空，因此法院支持了解除合同。但需要注意的是，并非所有宣传不符都能解除合同，比如只是颜色、材质有细微差别，或者不影响实际使用的瑕疵，法院可能不支持解除，只支持赔偿损失。

王德林律师提示：

购房者在签订合同前，务必保存好开发商的宣传图册、广告单、样板房照片等材料，这些在发生纠纷时可能成为重要证据。如果发现实际交付的房屋与宣传严重不符，且影响到了你购房的根本目的（比如为了学区、度假、特定户型等），可以主张解除合同并要求赔偿。但要注意，解除合同的法律门槛较高，不是所有不符都能退房，建议在收房前仔细核对，必要时咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带购房合同、宣传材料及房屋现状照片等证据，向当地法院或专业律师咨询，评估是否具备解除合同的条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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