开发商宣传的温泉入户没兑现，能要求赔偿吗

开发商宣传的温泉入户没兑现，能要求赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，王某从某实业公司购买了一套位于北京市密云区的别墅，总价306万余元。买房时，开发商发放的宣传册上写着"4000米地脉温泉""温泉家族别墅区"等字样，业主手册、手提袋甚至赠送的T恤上都印有温泉入户和五星级酒店配套服务的内容。王某正是看中了这些承诺才决定购买。

然而，房屋交付后，王某发现温泉根本没有入户，酒店配套服务也无法享受。他认为开发商虚假宣传，构成违约，于是起诉到法院，要求开发商赔偿因温泉未入户造成的经济损失91959.3元，并履行开放酒店配套等承诺。

开发商辩称，双方签订的《商品房预售合同》中并没有约定温泉入户，宣传资料只是广告，不构成合同内容。而且，温泉未能入户是因为政府政策变化，属于不可抗力，不应由开发商承担责任。

法院怎么判

一审法院（北京市密云区人民法院）审理后认为，开发商在宣传资料中多次使用"温泉"字样，并实际安装了温泉入户管道，这些宣传内容具体明确，足以让购房者对温泉入户产生合理期待，并对房屋价格产生影响。因此，即使温泉入户没有写入合同，也应视为合同内容。开发商未能兑现，构成违约。关于开发商主张的"政策变化属于不可抗力"，法院查明，开发商从2014年开始勘探钻井，2020年政府才停止审批新立矿业权，期间开发商并未说明无法取得采矿权的原因，因此不构成不可抗力。

最终，一审法院判决开发商赔偿王某经济损失61000元，驳回其他诉讼请求。开发商不服上诉，二审法院（北京市第三中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值，核心问题在于：开发商的宣传承诺没写进合同，到底算不算数？

根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料通常属于"要约邀请"，也就是邀请你来谈合同，本身不构成合同内容。但是，如果宣传内容满足以下三个条件，就构成"要约"，即使没写进合同，开发商也必须兑现：

一是宣传内容具体明确。比如"温泉入户""小区配套游泳池""24小时保安"等，而不是模糊的"高端社区""品质生活"等空泛描述。

二是对合同订立有重大影响。也就是说，购房者正是因为看中了这个承诺才决定买房的。本案中，温泉入户是楼盘的显著卖点，王某也是冲着这个才买的。

三是对房屋价格有影响。如果带温泉的房子比不带温泉的贵，就说明这个承诺影响了定价。

本案中，法院认定温泉入户的宣传符合上述条件，因此即使没写进合同，开发商违约也要赔偿。

另外，开发商以"政策变化"为由主张不可抗力，但法院认为，政策变化发生在合同签订之后，且开发商没有及时告知购房者，不能免责。

王德林律师提示：

购房时，开发商的宣传资料（楼书、沙盘、样板间、宣传册等）一定要保留好，最好拍照或录像。如果开发商承诺了具体内容（如温泉入户、学区、绿化率等），尽量要求写入合同。如果开发商拒绝写入，至少要在微信聊天、录音等证据中固定下来。一旦交房后发现承诺未兑现，可以依据这些证据主张违约赔偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在购房前咨询专业律师，审查合同和宣传资料，避免因轻信宣传而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市