交了购房定金，开发商资金链断裂无法签合同，算不算不可抗力？能退钱吗？

交了购房定金，开发商资金链断裂无法签合同，算不算不可抗力？能退钱吗？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年5月，周某与某房地产投资公司签订了一份《认购书》，认购一套总价223704元的房子。周某当天支付了3万元定金和2万元团购费，之后又支付了剩余房款127740元和另一笔团购费45964元，总计支付了223704元。但到了约定签正式《商品房买卖合同》的时间，房地产投资公司却没能和周某签约。原因是开发商（不是房地产投资公司）存在债务危机，加上房屋销售价格低于备案价，导致房地产登记中心暂停了网签手续。周某要求解除认购书、退还全部购房款并双倍返还定金，但房地产投资公司认为这是不可抗力，拒绝承担责任。

法院怎么判

法院判决：一是解除双方签订的《认购书》；二是房地产投资公司退还周某全部购房款223704元；三是房地产投资公司双倍返还定金的差额3万元（即定金3万元，已付，再赔3万元）。房地产投资公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法院认为，开发商债务危机和网签暂停，不属于法律上的“不可抗力”。不可抗力必须同时满足三个条件：不能预见、不能避免、不能克服。本案中的情况，完全可以通过当事人及时合理的作为来避免，因此不构成不可抗力。房地产投资公司是《认购书》的签约方和收款方，没有按约定与周某签正式合同，构成根本违约，应当承担违约责任。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要提醒：

一是“不可抗力”不是万能挡箭牌。很多开发商或中介在无法履约时，会拿“政策变化”“资金问题”“网签暂停”等理由说成不可抗力，想免责。但法律对不可抗力的认定非常严格，必须是地震、洪水、战争等真正无法预见、无法避免、无法克服的事件。商业风险、资金链断裂、价格备案问题等，都不属于不可抗力。

二是谁收钱谁负责。即使购房款最终流向了开发商或其他第三方，只要你是和房地产投资公司签的认购书、把钱交给了它，它就应当对你负责。它不能以“钱不是我用的”为由推卸责任。

三是预约合同也有法律效力。认购书、定购书等预约合同，虽然不是正式的商品房买卖合同，但只要内容合法、双方真实意思表示，就具有法律约束力。一方违约，另一方可以要求解除合同、退还房款、适用定金罚则（即双倍返还定金）。

王德林律师提示：

购房者在签订认购书、支付定金或房款前，务必注意以下几点：一是核实开发商或销售方的资质和信用，尽量选择信誉好的企业；二是仔细阅读认购书条款，特别是关于定金、签约时间、违约责任等内容；三是保留好所有付款凭证、收据、合同等证据；四是如果对方以“不可抗力”为由拒绝履约，不要轻易放弃，可以咨询专业律师，因为很多所谓的“不可抗力”在法律上并不成立。遇到类似情况，及时通过法律途径维权，避免损失扩大。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，以便获得更有针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市