承包山林地拖欠两年租金，会被解除合同吗

承包山林地拖欠两年租金，会被解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2006年，农业公司与戴某签订了一份《山林地承包合同》，约定将763亩山林地承包给戴某，承包期限30年，每年租金11445元，租金须在每年1月1日至10日交清。合同还约定，如果任何一方中途违约，需要支付违约金5万元。

合同履行了13年后，戴某在2020年和2021年连续两年没有按时交租金，共拖欠22890元。2021年11月，农业公司向戴某发出催款通知，要求他在8天内交清欠款，否则解除合同。戴某收到通知后，于2022年2月才将拖欠的租金全部补交。

农业公司认为戴某严重违约，要求解除合同并支付5万元违约金。戴某则认为，自己已经补交了租金，合同应当继续履行。

法院怎么判

法院经审理认为，戴某虽然迟延支付租金，构成违约，但他已经在收到催款通知后补交了全部欠款。这个违约行为造成的后果可以得到修补，农业公司出租林地收取租金的目的仍然能够实现。因此，戴某的行为不构成根本违约，不符合法定解除合同的条件，合同应当继续履行。

关于违约金，法院认为合同约定的5万元违约金明显高于戴某迟延支付22890元租金给农业公司造成的实际损失，因此根据实际情况将违约金调整为5494元。

一审判决后，农业公司不服上诉，二审法院维持了原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：什么情况下可以解除合同？

根据《民法典》的规定，只有在一方违约导致合同目的无法实现时，另一方才能解除合同。这就是法律上所说的"根本违约"。判断是否构成根本违约，主要看违约行为是否对合同预期利益造成了实质性损害，以及这种损害能否通过修复、补救等方式得到弥补。

具体到本案，法院从三个方面判断戴某不构成根本违约：

一是合同总承包期限为30年，戴某仅迟延履行两年租金，占总期限的十五分之一，比例较小；

二是戴某拖欠的租金数额占合同总标的额的比例也较小；

三是戴某通过补交租金的方式，已经修复了违约行为，农业公司收取租金的合同目的仍然能够实现。

这个案例告诉我们，并不是所有的违约行为都会导致合同被解除。法律鼓励交易稳定，保护合同继续履行，只有当违约行为严重到使合同目的无法实现时，守约方才能行使解除权。

王德林律师提示：

签订合同后，双方都应当严格按约定履行义务。如果一方出现违约，另一方不能随意解除合同，需要判断违约行为是否达到根本违约的程度。对于迟延支付租金、货款等金钱债务，如果违约方在合理期限内补交了欠款，通常不构成根本违约，合同应当继续履行。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先与对方协商，给予合理的宽限期。如果对方在宽限期内仍未履行，再考虑通过法律途径解除合同。同时，合同约定的违约金如果过高，法院有权根据实际损失进行调整，一般不超过实际损失的30%。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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