租地种地后不想租了，能单方面终止合同吗

租地种地后不想租了，能单方面终止合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，某合作社与马某签订了一份土地承包经营权出租合同，约定将46亩土地出租给马某，租期从2015年到2027年，每年租金每亩800元，租金每年1月底前支付。马某租地的目的是给自己经营的猪场供应饲料。但后来因为政策原因，猪场被拆除了，马某无力继续经营土地，只支付了2015年、2016年和2019年的租金，其余年份的租金一直没付。

马某提出要终止合同，但合作社不同意，认为合同应该继续履行。如果法院判决终止合同，合作社要求马某腾退土地、恢复原貌，并且不承担任何赔偿责任。马某则认为，地上的一些设施如树木、围栏等对土地有好处，不同意拆除，还要求合作社赔偿损失。

法院现场勘查发现，土地上有鸡圈、羊圈、猪圈、大棚、棚骨架、围墙、围网、树木和大门等，这些都是马某自己建的或栽种的。

法院怎么判

北京市延庆区人民法院审理后认为，双方签订的合同合法有效，马某没有按时支付租金，已经构成违约。但马某明确表示无力继续经营土地，属于“不履行非金钱债务”的情形，而且这种债务不适合强制履行。长期合同需要双方自愿和相互信赖，如果合同已经无法继续履行，还不允许终止，既不利于土地资源的利用，也不利于双方利益的平衡，合同已经陷入僵局。此外，合同里也约定“乙方在承租期限内因故不能继续经营土地的，应将土地退还给甲方”。因此，法院支持马某终止合同的请求。

关于合同终止后的后果，法院认为合同终止不能归责于合作社，而且是马某提出的，所以合作社要求马某腾退土地、恢复原貌、不承担赔偿责任的抗辩意见被采纳。马某需要支付拖欠的5年租金共计184000元，并在判决生效后60天内腾退土地、恢复原貌。

最终判决：一是确认合同于判决生效之日终止；二是马某支付租金184000元；三是马某在60天内腾退土地并恢复原貌；四是驳回合作社的其他诉讼请求。双方均未上诉，判决生效。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：租地种地后，因为客观原因（比如政策变化、经营困难）不想继续租了，能不能单方面终止合同？

根据《民法典》第580条，如果合同陷入僵局，违约方也可以请求法院终止合同。合同僵局通常需要满足几个条件：

一是债务属于非金钱债务（比如必须亲自经营土地，而不是单纯付钱）；二是合同确实无法继续履行，合同目的无法实现；三是违约方不是主观恶意，而是因为客观原因无法履行；四是守约方拒绝行使合同终止权。

本案中，马某因为猪场被拆除，无法继续经营土地，属于客观原因导致履行不能，不是恶意违约。如果强制马某继续履行，对双方都不公平，土地也可能长期荒废。因此，法院允许马某终止合同，但马某仍需承担违约责任，包括支付拖欠的租金和恢复土地原貌。

这个案例提醒我们，长期合同（如土地租赁）如果出现僵局，违约方并非完全没有出路，但需要承担相应责任。守约方也不能一味拒绝终止合同，否则可能造成更大损失。

王德林律师提示：

如果您是土地承包方或承租方，遇到类似情况，需要注意以下几点：

一是签订合同时，要明确约定合同终止的条件和违约责任，比如“因故不能继续经营”时的处理方式。二是如果因客观原因无法继续履行合同，应及时与对方沟通，并保留相关证据（如政策文件、经营困难证明等）。三是不要擅自停止履行合同，否则可能被认定为违约，需要赔偿对方损失。四是如果对方不同意终止合同，可以起诉到法院，请求法院根据合同僵局规则判决终止，但需承担相应违约责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定应对方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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