租地种地期间，地主把地卖了，租户还能继续种吗

租地种地期间，地主把地卖了，租户还能继续种吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，张某和宋某与负某签订了一份《土地承包合同》，约定负某将480亩国有农用地租给两人耕种，租期5年，从2019年1月1日到2023年11月30日，每年租金24万元。合同签订后，张某和宋某按时支付租金，一直种了3年。

2021年11月，负某打算把这块地卖给刘甲等人，提前告知了张某和宋某，问他们是否愿意以同等条件优先购买。两人表示放弃购买。第二天，负某就把地以435万元的价格转让给了刘甲。刘甲随后将土地分成五块，分别过户到自己、阮某、刘乙、盛某名下。刘甲在买地前知道这块地有人在种，也了解到张某和宋某放弃了优先购买权。

张某和宋某认为，他们的租期还没到，合同也没解除，要求继续耕种。2021年12月30日，两人将2022年的租金24万元提存到公证处，表示愿意继续履行合同。但负某认为地已经卖了，租户应该搬走。

法院怎么判

新疆维吾尔自治区和静县人民法院审理后认为，本案的争议焦点是：张某、宋某与负某签订的《土地承包合同》是否已经解除或终止，合同能否继续履行。

法院指出，这份合同虽然叫“土地承包合同”，但实质上是土地租赁合同。双方真实意思表示，合法有效，已经履行了3年。负某在卖地前虽然告知了张某和宋某优先购买权，但并未提出解除租赁合同，双方也没有就解除合同达成一致。因此，合同并未解除或终止。

法院进一步说明，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这块土地是国有土地，所有权归国家，不存在所有权变动的问题，但土地使用权人发生变更。法院认为，土地使用权变动应当适用“买卖不破租赁”原则，不能机械地认为只有所有权变动才适用。刘甲等人在买地前知道土地有人耕种，但没有进一步了解租期和合同情况，就签订了转让协议，应当承担不利后果。他们对土地的权属登记，不能对抗张某和宋某的租赁权。

最终，法院判决：张某、宋某与负某签订的《土地承包合同》继续履行，两人有权继续耕种该土地至2023年11月30日，刘甲、盛某、阮某、刘乙有协助义务。判决后，各方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心是“买卖不破租赁”原则在土地租赁中的适用。简单说，就是租户在租期内，即使地主把地卖了，租户仍然可以继续租用，直到租期结束。这个原则的目的是保护租户的权益，稳定租赁关系，避免租户因为地主卖地而被迫搬走。

本案的特殊之处在于，土地是国有土地，所有权不能买卖，只能转让使用权。法院认为，土地使用权变动也应当适用“买卖不破租赁”原则。这对租户来说是一个重要的保护：只要租期没到，即使地主换了人，租户依然可以继续耕种。

另外，法院还强调了诚信原则。负某在未解除合同的情况下卖地，损害了租户的权益，应当承担后果。而刘甲等人在买地前明知土地有人耕种，却没有核实租期，也要承担不利后果。

王德林律师提示：

如果您是租地种田的农户，遇到地主卖地的情况，不要慌张。只要您的租赁合同合法有效，且租期未到，您有权继续耕种，新地主不能强行赶您走。建议您做好以下几点：一是保留好租赁合同、租金支付凭证等证据；二是如果地主通知您卖地，明确表示您是否行使优先购买权；三是如果新地主要求您搬走，可以依据“买卖不破租赁”原则主张权利。如果协商不成，可以向法院起诉，要求继续履行合同。

如果您是买地的一方，在购买前一定要核实土地是否有人租赁，租期多长，合同是否解除。否则，您可能无法立即使用土地，需要等到租期结束。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市