司法拍卖买到带租房屋，原房东已收的租金能要回来吗

司法拍卖买到带租房屋，原房东已收的租金能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，李某将名下一套房屋出租给徐某，租期15年，月租金5500元。徐某一次性付清了全部租金99万元及押金1万元，共计100万元，这笔钱打到了李某妻子张某的账户上。

后来，李某和张某因欠债不还，法院查封了这套房屋并启动司法拍卖。拍卖公告中明确写明了房屋有租赁。2020年8月，李某民以322万多元拍下该房屋，法院裁定房屋归李某民所有，同年9月16日完成过户。

李某民认为，自己已经是房屋所有权人，但原房东李某和张某提前收走了2020年9月16日之后的租金，这部分钱应该归自己所有，要求返还。李某和张某则辩称，拍卖时已经降低了起拍价，相当于扣除了租金，而且拍卖公告写明了有租赁，李某民是明知还买，等于同意放弃租金。双方争执不下，诉至法院。

法院怎么判

一审法院（成都市金牛区人民法院）认为，原房东李某、张某在房屋过户后，已不再是所有权人，继续持有2020年9月16日之后的租金没有法律依据，构成不当得利。判决李某、张某返还李某民租金及押金共计652216元，并支付从2020年9月16日起的利息。

二审法院（成都市中级人民法院）维持原判。法院强调：一是李某民取得房屋所有权后，依法享有收取租金的权利；二是李某民知道房屋有租赁，并不等于他放弃了追索租金的权利，除非他明确表示放弃。因此，原房东必须返还多收的租金。

律师解读

这个案例的核心问题在于：司法拍卖买到的房屋如果存在“带租拍卖”且原房东已提前收走多年租金，买受人能否要回剩余租期的租金？

答案是：可以。理由有三：

一是所有权决定收益权。房屋过户后，原房东丧失所有权，也就丧失了收取租金的资格。他提前收取的租金，在所有权转移后就没有法律依据了，属于不当得利，应当返还给新房东。

二是“明知”不等于“放弃”。买受人看到拍卖公告上写有租赁，只是知道了房屋有瑕疵，并不代表他同意原房东拿走未来的租金。除非买受人明确说“我不要这部分租金”，否则法院不会推定他放弃权利。

三是降价不等于抵扣租金。带租拍卖确实会导致房屋成交价降低，但降低的金额并不等于原房东预收的租金。不能因为买受人捡了便宜，就认为他默认了原房东的“预收租金”行为。

王德林律师提示：

如果您打算参与司法拍卖购买带租房屋，请注意以下几点：一是仔细阅读拍卖公告，确认是否存在“参与竞拍即视为放弃原房东已收租金”的特别条款，如果有，请慎重考虑；二是如果公告没有此类条款，您完全有权在取得房屋所有权后，向原房东主张返还剩余租期的租金；三是建议在竞拍前咨询专业律师，评估房屋的租赁情况对您实际使用和收益的影响，避免后续诉讼风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料当面咨询，以便获得针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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