买了房住了十几年，却被法院查封，能保住房子吗

买了房住了十几年，却被法院查封，能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2004年，路某海和石某林（当时还是夫妻）从纪某红手里买了一套房子，总价37000元，一次性付清现金。纪某红把房产证原件交给了他们。两人装修后住进去，一住就是十几年。2008年两人离婚时，在法院调解下约定把房子送给儿子路某乐，儿子2010年结婚后也一直住在这里。

但2012年，纪某红在报纸上登报说房产证丢了，重新办了一个新证，然后用这套房子向某信用联社抵押借款10万元。借款到期后纪某红没还钱，信用联社起诉赢了官司，申请法院强制执行。法院查封了这套房子。

路某海和石某林这才知道房子被查封了，赶紧向法院提出异议，说房子是他们买的，住了十几年，不应该被拿去还纪某红的债。法院审查后裁定中止执行，信用联社不服，提起执行异议之诉。

法院怎么判

这个案子经历了一审、二审和再审，三级法院的判决结果完全不同。

一审法院（新乐市人民法院）认为：路某海、石某林提供了用电合同、自来水准用证、水电费单据，还一直持有原房产证，离婚时也处理过这套房子。这些证据能证明他们在信用联社设立抵押之前、法院查封之前就已经买了房子并实际居住。而纪某红卖房后居无定所，还因盗窃罪多次被判刑，房子没办过户不是路某海、石某林自身的原因。因此，路某海、石某林对这套房子享有排除强制执行的权益，驳回了信用联社的诉讼请求。

二审法院（石家庄市中级人民法院）认为：路某海、石某林没有提交购房合同和支付房款的直接证据。而且2004年买房时完全有条件办理过户，他们十几年都没去办，存在明显过错。因此改判准许执行这套房子。

再审法院（河北省高级人民法院）认为：虽然路某海、石某林没有书面购房合同和直接付款凭证，但综合来看：一是用电合同、自来水准用证、水电费单据、一直持有原房产证、离婚调解书中处分房产等证据相互印证；二是根据当时农村信用社代办员的证言和交易习惯，可以认定他们付清了全款；三是他们买房是为了居住，名下没有其他房产，没办过户与纪某红居无定所、多次犯罪有关。相比之下，纪某红卖房后又挂失房产证重新抵押，明显不诚信；信用联社放贷时没有现场勘查，也没有尽到审慎审查义务。因此，路某海、石某林对这套房子享有排除强制执行的权益。再审判决撤销二审判决，维持一审判决。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是买房后一定要及时办理过户登记。本案中路某海、石某林虽然最终保住了房子，但经历了三级法院的诉讼，耗时耗力。如果当初买房后及时过户，就不会有后来的麻烦。

二是证据保存很重要。即使没有书面购房合同，水电费单据、房产证原件、证人证言等间接证据，如果能够相互印证，法院也可能认定买卖关系真实存在。

三是银行放贷也有责任。法院明确指出，信用联社放贷时没有实地查看抵押物，没有核实房产证挂失情况，存在明显过错。这提醒银行在办理抵押贷款时必须尽到审慎审查义务。

王德林律师提示：

购买二手房时，务必签订书面买卖合同，保留付款凭证，并及时办理过户登记。如果因为卖方原因暂时无法过户，要保留好要求过户的证据（如催告函、聊天记录等），避免被认定为自身过错。如果已经住了很多年但没办过户，遇到法院查封，不要慌张，可以收集居住证据（水电费、物业费、燃气费等）和付款证据，向法院提出执行异议。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估证据是否充分，及时采取法律行动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市