买了房却无法过户，法院强制执行时能保住房子吗

买了房却无法过户，法院强制执行时能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

许某在2017年从张某手里买了一套房子，总价34.5万元，一次性付清了全款。张某把房子和房产证都交给了许某，许某一家也住了进去。但问题是，这套房子是张某早年从一家集体企业买来的，土地性质是集体工业用地，按照当时的政策，暂时没法办理过户登记。许某也知道这个情况，但因为房子便宜，还是决定买下。

后来，张某因为欠顾某的钱不还，被法院判决还款。顾某申请强制执行，法院查封了张某名下的这套房子。许某这才发现，自己花钱买的房子，竟然要被法院拿去还张某的债。许某不服，向法院提出执行异议，要求排除对这套房子的强制执行。

法院怎么判

一审法院（无锡市锡山区人民法院）认为，许某虽然付了钱、住了进去，但房子登记在张某名下，物权没有转移，许某不是法律上的房主。而且许某明知房子不能过户还买，属于自身过错，不能排除执行。一审判决驳回了许某的请求。

二审法院（无锡市中级人民法院）改判了。法院认为：

一是许某和张某的房屋买卖合同是在法院查封之前签订的，许某付清了全款，也实际占有了房子，合同基本履行完毕。张某对这套房子已经没有实体权利，房子不再属于张某的责任财产，不能用它来还张某的个人债务。

二是房子不能过户是因为历史原因（企业转制、土地性质问题），不是许某自己的过错。许某对房子享有占有、使用、收益等权益，在政策允许时还可以要求张某协助过户，这种权益比普通金钱债权更值得保护。

三是许某在无锡没有其他住房，这套房子对他和家人有居住保障功能，相比顾某的普通金钱债权，应当优先保护。

最终，二审法院判决：不得执行这套房子。

律师解读

这个案例对普通人有很强的参考意义。核心问题是：买了房但没过户，房子被原房主的债权人查封，买房人能不能保住房子？

法院的判断标准主要有三点：

一是看买房人有没有过错。如果房子不能过户是因为政策、历史原因等客观障碍，而不是买房人故意拖延或放弃过户，那么买房人的权益更容易得到保护。本案中，许某明知不能过户还买，但法院认为这是“容忍风险”，而不是“自身过错”，因为不能过户的根源是历史遗留问题，不是许某能改变的。

二是看买房人是否实际占有和使用。许某付了全款、拿了钥匙、住了进去，甚至出租过，这些事实让法院认定他对房子有实质性的权益，不是单纯的“债权”。

三是看买房人的居住需求。许某名下无其他住房，这套房子是他和家人的唯一住所，法院会优先保护这种“生存权”。

需要特别注意的是，如果买房人是明知房子被抵押、被查封或者因限购政策无法过户还去买，法院很可能认定是“自身过错”，不支持排除执行。本案之所以能赢，是因为不能过户的原因不是许某能控制的，而是历史遗留问题。

王德林律师提示：

买二手房时，一定要先查清楚房子的产权状况，包括有没有抵押、查封，以及土地性质、过户条件。如果房子暂时不能过户，要评估风险，最好在合同中明确约定过户条件、时间以及卖方的违约责任。一旦付了款、住了进去，要保留好付款凭证、收据、水电费单据等证据，证明自己已经实际占有使用。如果遇到原房主的债权人来查封房子，可以及时向法院提出执行异议，主张自己的权益。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地法院的裁判倾向，制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市