买了房子没过户，被房主抵押了，还能要回来吗

买了房子没过户，被房主抵押了，还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2009年，陈某从王某霞手里买了一套房子，付清了全部房款11万元，当年就住进去了，还一直交着物业费和水电费。2012年，王某霞拿到了房产证，但把证交给了陈某保管。陈某多次要求王某霞帮忙办过户，王某霞一直拖着不办。2016年，陈某把王某霞告到法院，法院出了调解书，确认买卖合同有效，要求王某霞在2016年11月8日前协助过户。但王某霞没履行。

实际上，王某霞在2014年就偷偷挂失了房产证，重新办了一个新证，然后用这套房子多次抵押借钱。2016年，王某霞向李某借了20万元，用这套房子做抵押，2016年3月2日办了抵押登记，李某拿到了他项权证。后来王某霞不还钱，李某起诉到法院，法院判王某霞还钱。李某申请强制执行，法院查封了这套房子。

这时，住在房子里的陈某才知道房子被查封了。他提出执行异议，要求法院别执行这套房子，但被法院驳回了。陈某不服，又提起了案外人执行异议之诉。

法院怎么判

新疆维吾尔自治区石河子市人民法院经审理后，驳回了陈某的全部诉讼请求。

法院认为，本案有三个争议焦点：

一是李某的抵押权是否有效。案涉房屋从2012年起就登记在王某霞名下，陈某虽然买了房、住了进去，但一直没办过户登记，所以房子的所有权人还是王某霞。王某霞作为所有权人，有权把房子抵押给李某，而且抵押已经依法登记，李某的抵押权合法有效。

二是陈某凭买卖合同和调解书能不能排除执行。陈某和王某霞的买卖合同虽然有效，法院调解书也确认了，但陈某没办过户，他对房子只有债权（要求王某霞配合过户的权利），不是物权（所有权）。而李某的抵押权是物权，物权优先于债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。所以，陈某不能排除执行。

三是陈某能不能适用第二十八条的例外规定。陈某主张自己符合第二十八条的条件（查封前签了合同、占有了房子、付了全款、没办过户不是自己的错），应该排除执行。但法院认为，第二十七条和第二十八条的关系是：有担保物权时，先适用第二十七条；没有担保物权时，才适用第二十八条。第二十七条的例外情形，指的是法律明确规定的其他优先权利，不是指第二十八条。所以，陈某的主张没有法律依据。

律师解读

这个案子对普通人来说，有几点特别重要：

一是买房一定要及时过户。不动产的物权变动以登记为准，光签合同、付钱、住进去，在法律上房子还是卖家的。卖家一旦把房子抵押或卖给第三方，买家就很难要回房子，只能找卖家要赔偿。

二是抵押权优先于普通债权。如果房子上有合法登记的抵押权，抵押权人（比如银行、债权人）有权优先从房子拍卖款里拿钱。买家即使签了合同、住了进去，也不能对抗抵押权。

三是法院调解书确认合同有效，不等于确认了物权。调解书只能确认双方有合同关系，不能代替过户登记。如果调解书只是要求卖家配合过户，买家没办过户，房子还是卖家的。

四是不要以为“我住进去了，法院就不能执行”。法律上，占有不等于所有权。如果房子被查封，买家只能通过执行异议程序主张权利，但如果有抵押权，买家基本赢不了。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记，不要拖延。如果卖家不配合，要及时起诉，并在诉讼中申请财产保全，查封房子，防止卖家转移或抵押。如果房子已经被抵押，买家只能向卖家追索房款，很难要回房子。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估风险，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市