买了开发商的房子没办证，开发商欠债房子被查封，我能保住房子吗

买了开发商的房子没办证，开发商欠债房子被查封，我能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王大某在2008年与一家房地产公司签订协议，花8万元购买了一套房屋。原因是该房屋对王大某原有住宅的采光造成了影响，双方协商后以优惠价格成交。王大某一次性付清了房款，房地产公司也交付了房屋，自2015年起王大某和儿子王某、妻子缪某一直居住在内。

王大某曾要求房地产公司开具购房发票，以便办理房产证。但房地产公司提出，如果开发票，需要按30多万元的价款开具，税费要由王大某承担。王大某不同意，发票一直没开成，房屋也就始终没有过户到王大某名下。

2021年，房地产公司因欠徐某工程款被法院强制执行，这套还登记在房地产公司名下的房屋被法院查封。王某、缪某作为王大某的继承人（王大某已于2019年去世）提出执行异议，要求法院解除查封，但被驳回。二人于是提起执行异议之诉。

法院怎么判

江苏省江阴市人民法院审理后认为，本案的核心是判断王某、缪某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，该条规定，买受人要排除对不动产的强制执行，必须同时满足四个条件：一是法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，前三个条件都满足：2009年签订的协议合法有效；2015年起王大某一家已实际居住；8万元房款已一次性付清。

关键在于第四个条件。法院查明，王大某曾向房地产公司要求开具购房发票，但房地产公司要求按30多万元开票并让王大某承担税费，这涉嫌违反发票管理规定。购房发票是办理房产证的必备材料，开具发票是开发商的法定义务。因此，未能办理过户登记是房地产公司的原因，并非王大某自身原因。

最终，法院判决：不得执行案涉房屋，王某、缪某可以保住这套房子。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值。实践中，很多人买了开发商的房子，却因为各种原因迟迟办不了房产证。一旦开发商欠债，房子就可能被法院查封、拍卖。这时候，购房人能否保住房子，关键看是否符合上述四个条件。

需要特别注意的是，如果购房人名下还有其他用于居住的房屋，就不能适用对消费者购房人更有利的第二十九条（该条不要求名下无房），但仍可以适用第二十八条。本案中，王大某名下另有住宅，法院就是按第二十八条来审查的。

关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条，法院认为，只要买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求，或者有合理的客观理由，就可以认定符合条件。比如：因办理过户与开发商发生纠纷并已起诉或仲裁；已向房屋登记机构提交过户材料；已向开发商提出办证请求；已办理买卖合同网签备案等。

本案中，王大某要求开发商开发票，开发商不配合，这属于开发商的原因，不能归责于购房人。

王德林律师提示：

购买商品房后，应尽快办理过户登记。如果开发商不配合，要及时通过书面方式（如发函、微信聊天记录等）留存自己曾要求办证的证据。一旦开发商陷入债务纠纷，这些证据可能就是保住房子的关键。如果开发商要求额外承担税费才能开发票，这通常不合理，可以向税务部门投诉。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估自身是否符合排除执行的条件，避免因拖延导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市