买了房子没过户，被房东偷偷抵押了，我的房子还能保住吗

买了房子没过户，被房东偷偷抵押了，我的房子还能保住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年7月，田某从孙某手中购买了一套位于R市的房屋，总价43万元。双方签订了《房产买卖合同》，田某陆续付清了全部房款，并对房屋进行了装修，一家人搬进去居住。由于当时开发商还不能办证，双方约定等能办证时孙某再配合过户。

2019年3月，房屋终于可以办证了，孙某将房产证办到了自己名下，但把房产证原件交给了田某保管。田某以为这样就能保证自己的权益，没有急着催孙某办理过户手续。

没想到，孙某后来以“证书遗失”为由补办了新的房产证，并在2021年3月将这套已经卖掉的房子抵押给了一家典当公司，借了一笔钱。典当公司办理了抵押登记。孙某到期不还钱，典当公司起诉并申请法院强制执行，法院查封了这套房屋。

田某这才发现房子被查封，赶紧向法院提出执行异议，要求停止执行。典当公司则坚持要求拍卖房屋还债。双方争议的焦点是：田某作为买房人，能否排除典当公司的抵押权，保住自己的房子？

法院怎么判

一审法院（威海市环翠区人民法院）认为：房屋至今仍登记在孙某名下，田某只享有要求过户的债权，而典当公司已经办理了抵押登记，享有抵押物权，权利顺位优先。田某虽然付了钱、住了进去，但房屋从2019年3月具备办证条件到2021年3月被抵押，将近两年时间，田某因为担心税费问题没有及时要求过户，自身存在过错。因此，田某不能排除执行，房屋可以被拍卖。

田某不服，提起上诉。二审法院（威海市中级人民法院）改判，支持了田某的请求。二审法院认为：

一是田某在2018年就签订了买卖合同，付清了房款并实际居住，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四种情形（查封前签合同、查封前已占有、已付全款、非因自身原因未过户）。

二是孙某明知房屋已卖给田某，还恶意挂失房产证重新办证并抵押，明显不诚信。典当公司作为专业金融机构，在设立抵押时没有实地查看房屋、调查物业或水电费情况，没有尽到合理的注意义务，不能认定为善意的抵押权人。

三是田某夫妻在R市没有其他住房，这套房屋是他们唯一的居住场所，涉及生存权、居住权，比典当公司的债权更值得优先保护。

最终，二审法院判决：撤销一审判决，驳回典当公司的诉讼请求，田某可以保住房子。

律师解读

这个案例对普通买房人有很强的警示意义。核心问题在于：买房后没有及时过户，房子被原房主抵押了，买房人还能不能保住房子？

一般情况下，已经登记的抵押权优先于买房人的权利。也就是说，如果买房人自身有过错导致没有及时过户，法院通常会支持抵押权人拍卖房屋。但本案中，法院保护了买房人，原因在于：

一是买房人已经付清全款并实际居住，且没有其他住房，生存权需要优先保护。

二是原房主恶意挂失房产证，买房人持有原件也无法阻止对方重新办证，这超出了买房人正常的注意义务范围，不能归责于买房人。

三是典当公司作为专业机构，没有尽到调查义务，不能享受“善意抵押权人”的特殊保护。

需要特别注意的是，这种保护是有条件的。如果买房人自身有过错，比如明知能过户却拖延、或者买房时就知道房屋有抵押，法院就不会保护。另外，如果买房人是投资客而非自住，也很难获得优先保护。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记，不要以为拿到房产证原件就万事大吉。原房主可以通过挂失补办的方式重新获得房产证，你的原件形同虚设。如果暂时无法过户，建议在合同中明确约定过户时间，并保留好付款凭证、水电费缴纳记录、装修合同等证据，以备不时之需。如果发现原房主有异常行为，比如挂失房产证、再次抵押等，应立即向法院申请财产保全，防止损失扩大。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估自身是否符合排除执行的条件，及时采取法律行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市