买了拆迁安置房还没过户，被法院查封拍卖怎么办

买了拆迁安置房还没过户，被法院查封拍卖怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，马某林和阙某娣从凌某芬、陶某南手中购买了一套位于江苏无锡的拆迁安置房，总价19万多元，当天付清了全部房款，随后搬进去居住。因为这套房子是拆迁安置房，政策规定五年内不能过户，所以双方约定等满五年再办手续。

2018年，马某林和阙某娣想办过户时，发现房子上已经有一个50万元的抵押，抵押权人是吴某亮。原来，卖房人凌某芬和陶某南在2017年拿到房产证后，马上就把房子抵押给了吴某亮借钱。后来因为欠款不还，吴某亮起诉并申请法院强制执行，法院查封了这套房子，准备拍卖。

马某林和阙某娣认为自己是实际买房人，已经付了全款并住了好几年，房子应该归自己所有，于是向法院提出执行异议，要求停止拍卖。法院驳回了他们的请求，两人不服，提起了执行异议之诉。

法院怎么判

一审法院（无锡市锡山区人民法院）认为：马某林和阙某娣虽然签了合同、付了全款、住了进去，但房子没有过户，他们对房子享有的只是“物权期待权”，本质上还是债权。而吴某亮的抵押权是依法登记的，属于担保物权。根据“物权优先于债权”的原则，马某林和阙某娣的权利不能对抗抵押权。除非他们是购买唯一住房的消费者，法律才会特别保护，但两人名下还有其他住房，不符合这个条件。因此，法院驳回了他们的诉讼请求。

二审法院（无锡市中级人民法院）维持了一审判决。法院指出，法律只对购买唯一住房的消费者给予特殊保护，允许他们的居住权优先于抵押权。但马某林和阙某娣名下还有其他房子，不适用这个例外规定，所以不能排除法院的强制执行。

案号：（2022）苏02民终2042号

律师解读

这个案例的核心问题是：买房人已经付了全款、住了进去，但还没过户，房子却被卖房人抵押给了别人，法院要拍卖，买房人能不能保住房子？

法院的判决给出了明确的答案：不能。原因有三：

一是法律上，不动产的所有权以登记为准。没办过户，买房人就没有取得所有权，只享有要求卖房人配合过户的债权。而抵押权是经过登记的担保物权，法律地位更高。

二是法律对买房人的保护是有条件的。只有购买唯一住房的消费者，法律才会基于保护生存权的考虑，允许他们的居住权优先于抵押权。如果买房人还有其他住房，就不属于这个特殊保护范围。

三是本案中，买房人在买房时没有查清楚房子有没有抵押，也没有及时办理预告登记等保护措施，导致后来陷入被动。

王德林律师提示：

购买拆迁安置房、期房等暂时不能过户的房产，风险很大。卖房人可能在拿到房产证后，把房子抵押给银行或个人借钱，一旦卖房人欠债不还，房子就会被法院查封拍卖。买房人即使付了全款、住了进去，也很难保住房子。

建议购房者注意以下几点：

一是买房前务必到不动产登记中心查询房屋的权属状态，确认是否有抵押、查封等限制。

二是如果房子暂时不能过户，可以办理预告登记，这样能防止卖房人再抵押或出售。

三是尽量选择购买可以立即过户的房产，避免因政策限制导致长期无法过户。

四是如果已经买了这类房子，发现卖房人存在抵押行为，应尽快起诉要求过户或保全，不要等到法院查封才行动。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估自身权利状况，及时采取法律措施，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市