用无证房屋抵债，债权人能优先拿到拍卖款吗

用无证房屋抵债，债权人能优先拿到拍卖款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，中某银行扬州国贸支行起诉借款人殷某东和担保人亿某公司，要求偿还近1000万元借款本息。法院判决支持银行，并查封了殷某东名下位于扬州市某路397号的一处房产（包括有证部分和无证部分）。

但早在2016年8月，殷某东和亿某公司为了偿还欠王某华、朱某凤的200万元利息，签了一份协议：把经营场所里自建的无产权部分房产（即无证房屋）的使用权转让给王某华和朱某凤，用来抵债。协议签订后，王某华和朱某凤实际控制了这些无证房屋，还收了承租人交的租金。

后来，法院拍卖了殷某东的房产，其中无证部分卖了53.2万元。王某华和朱某凤提出异议，要求停止执行这笔拍卖款，或者确认这笔钱归他们所有。银行则认为，协议是在房屋被查封后签的，涉嫌恶意串通逃避债务。

法院怎么判

法院审理后认为：

一是王某华、朱某凤与殷某东、亿某公司之间的以无证房屋抵债协议，不违反法律和行政法规，合法有效。殷某东虽然不拥有无证房屋的所有权，但长期占有、使用并出租收益，有权用这些权利抵债。

二是协议签订后，王某华、朱某凤实际控制了无证房屋并收取了租金，代物清偿关系已经形成。银行对无证房屋没有抵押权，所以银行的债权并不优先于王某华、朱某凤基于代物清偿产生的债权。

三是王某华、朱某凤收的租金还没达到200万元，剩余部分超过53.2万元，所以他们有权优先拿到这笔拍卖款。

最终，法院判决：不得执行无证房屋的53.2万元拍卖款，这笔钱归王某华、朱某凤所有。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是无证房屋虽然没办产权证，但仍有财产价值，可以作为执行标的进行拍卖。法院可以依据现状处置无证房屋，但不会判决案外人（比如债权人）拥有所有权。

二是以无证房屋抵债的协议，只要不违法，就是有效的。债权人基于代物清偿关系取得的权利，可以优先于普通债权，甚至能排除法院的强制执行。

三是如果无证房屋被查封后，被执行人再签协议转让，法院会重点审查协议是否真实、是否实际占有使用。如果涉嫌恶意串通逃避债务，法院不会支持。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如对方用无证房屋抵债，或者您作为债权人想主张权利，请注意以下几点：一是务必签订书面协议，明确约定抵债金额、房屋范围、交付时间等；二是尽快实际占有房屋并保留证据，比如交接单、租金收据、水电缴费记录等；三是如果房屋已被法院查封，要警惕对方恶意转让，必要时可向法院申请调查协议签订时间。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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