买了开发商的房子没办证，房子被法院查封了怎么办

买了开发商的房子没办证，房子被法院查封了怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，陈某从昭通南某房地产开发公司购买了一套位于永某县的商铺，总价89.6万元。双方签订了《商品房购销合同》，合同在房管部门备了案，陈某也付清了全部房款，开发商把房子交给了陈某使用。但双方一直没有去办理房产过户登记。

几年后，开发商因为欠永某县开发投资有限公司的钱，被法院强制执行。法院在2022年查封了开发商名下的一批资产，其中就包括陈某已经买下但还没过户的这套商铺。陈某得知后，向法院提出异议，要求解除查封，理由是房子是自己买的，不是开发商的财产。

法院怎么判

云南省昭通市中级人民法院审查后认为，陈某的异议符合法律规定，裁定解除对该商铺的查封。

法院认定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人要排除法院对登记在被执行人名下不动产的强制执行，必须同时满足四个条件：

一是在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，陈某在2012年5月就与开发商签了合同，而法院查封是在2022年4月，时间上完全符合。

二是在法院查封之前已经合法占有了该不动产。开发商和陈某都确认，合同签订后房子就交给了陈某，陈某也提供了占有使用的证据。

三是已经支付了全部价款。陈某提交了付款凭证，证明89.6万元购房款已经全部付清。

四是没有办理过户登记不是买受人自身的原因造成的。本案中没有证据显示是陈某故意拖延或有过错导致无法过户。

因此，法院认定陈某对这套商铺的权利足以排除法院的强制执行，裁定解除查封。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值。很多人买了开发商的房子，因为各种原因没有及时办理房产证，结果开发商欠债，房子被法院查封。这时候，购房者能不能保住自己的房子，关键看是否符合法律规定的条件。

法律对购房者提供了两种保护路径：

一是针对一般买受人的保护（第二十八条）。不要求购房者是个人消费者，也不要求开发商必须是房地产企业，但必须同时满足上述四个条件：签合同在先、占有在先、付清全款（或按法院要求补足余款）、非自身原因未过户。

二是针对购房消费者的保护（第二十九条）。要求购房者是从房地产开发企业处购买商品房的消费者，所购房屋用于居住，且名下没有其他用于居住的房屋，已付款超过总价款的50%。这条不要求占有房屋，也不要求付清全款，条件相对宽松，但只保护居住用房，不保护商铺、写字楼等。

本案中，陈某买的商铺不是用于居住，不符合第二十九条的条件。但法院适用第二十八条，认定其符合全部四个条件，最终保住了房子。

需要特别注意的是，如果执行案件中房子上存在银行抵押权等法定优先权，那么即使买受人符合第二十八条的条件，也不能排除抵押权人的强制执行。因为第二十八条保护的是普通买受人的期待权，其效力低于抵押权。而第二十九条保护的消费者物权期待权，在价值顺位上可以对抗抵押权。

王德林律师提示：

购房后一定要尽快办理过户登记，不要拖延。如果因为开发商的原因暂时无法办证，要保留好以下证据：一是购房合同和备案证明；二是付款凭证（银行转账记录、收据等）；三是实际占有使用的证据（水电费缴纳记录、物业费收据、入住证明等）。一旦发现房子被法院查封，要立即向执行法院提出书面异议，并提供上述证据。如果异议被驳回，还可以在15日内提起执行异议之诉。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估是否符合排除执行的条件，避免因错过异议期限而丧失权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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