以房抵债后房子被查封，实际占有人能保住房子吗

以房抵债后房子被查封，实际占有人能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某水和张某军原本与黄某章是合伙关系，后来两人退伙，黄某章欠他们100万元退伙款。因为黄某章没钱还，2013年9月，王某水、张某军与黄某章的亲戚葛某勇、黄某霞签订了一份《立改套房屋买卖协议书》，约定用两套拆迁安置房（约240平方米）来抵这100万元债务。协议签订后，王某水和张某军又陆续支付了后续的建房款72万多元，并实际入住、装修了这两套房子，住了好几年。

然而，黄某章还欠王某德106万元借款没还。2021年，王某德起诉黄某章并胜诉，法院判决黄某章还钱。因黄某章不履行，王某德申请强制执行，法院于2022年3月查封了这两套登记在黄某章名下的房子。王某水和张某军提出执行异议，要求停止查封，但被法院驳回。两人不服，提起案外人执行异议之诉。

法院怎么判

一审法院（温岭市人民法院）认为：房子登记在黄某章名下，所有权仍属黄某章，王某水和张某军只有要求过户的债权，不享有优先于其他债权的权利。而且，以房抵债不是普通买卖，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（该条保护无过错买受人的物权期待权）。因此，判决驳回王某水和张某军的诉讼请求。

二审法院（台州市中级人民法院）改判：撤销一审判决，不得执行这两套房子。二审法院认为：虽然购房款100万元与退伙债务相抵，但王某水和张某军后续支付了72万多元建房款，并实际摇号选房、装修入住多年，还在查封前积极主张过户。二审中，两人又按法院要求将100万元购房款交付执行。这些情况完全符合上述司法解释第二十八条的四项条件：查封前签订合法有效合同、查封前合法占有、支付全部价款（或按法院要求交付剩余价款）、非因自身原因未过户。因此，两人对房子的权利可以排除强制执行。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是以房抵债也能保住房子。很多人以为只有花钱买房才能受法律保护，其实用债权抵债（以物抵债）取得房屋，只要实际履行了合同、付清了钱、住了进去，同样可以对抗其他债权人的查封。

二是“实际占有”是关键。法院判断能否排除执行，核心看你是不是在查封前就实际控制了房子。哪怕没办过户，只要装修入住、交物业费、拿钥匙，就能证明你是实际占有人。

三是没办过户不能怪自己。如果房子是因为政策限制（如拆迁房需先登记在出卖人名下）、出卖人不配合、或法院查封等客观原因无法过户，法律会保护你。但如果是你自己拖着不去办，或者明知限购还买，那就可能保不住房子。

王德林律师提示：

如果你通过以房抵债或购买方式取得房屋但尚未过户，务必做到以下四点：一是签订书面合同并保留好原件；二是尽快实际入住或控制房屋（如拿钥匙、交物业费）；三是保留付款凭证（转账记录、收条等）；四是积极催促出卖人配合过户，并保留催告证据（微信、短信、律师函等）。一旦房子被查封，立即向法院提出执行异议，必要时提起案外人执行异议之诉。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估是否符合排除执行的条件，避免因错过时机导致房子被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市