唯一住房被法院拍卖，什么情况下可以保住

唯一住房被法院拍卖，什么情况下可以保住

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

朱某和丈夫覃某在2013年共同购买了一套98.23平方米的房屋，总价约48.9万元，其中大部分房款通过银行按揭贷款支付。这套房子是夫妻俩和三个孩子（其中两个未成年）的唯一住房，孩子们还在附近学校上学。

2021年，覃某因销售伪劣产品罪被判刑一年，并处罚金6万元。由于覃某没有缴纳罚金，法院刑事审判庭将案件移送强制执行。法院查封了这套房屋，并裁定进行拍卖。朱某作为房屋共有人提出异议，认为这是家庭唯一住房，要求解除查封、停止拍卖。

法院怎么判

一审法院（柳南区法院）认为，虽然房屋是夫妻共有，但根据法律规定，法院可以查封共有财产。即使这是唯一住房，只要为被执行人及家属提供安置方案，仍然可以拍卖。因此驳回了朱某的异议。

朱某不服，向柳州市中级人民法院申请复议。柳州中院经审查后认为，这套房屋面积仅98.23平方米，一家五口居住，人均面积未超过当地人均住房面积的60%，属于生活必需的居住房屋。如果拍卖，扣除银行按揭贷款和朱某的50%份额后，可能连6万元罚金都执行不到，反而会让一家五口无家可归，影响两个未成年孩子的学业。因此，法院裁定中止拍卖，由覃某提供执行担保或分期支付罚金。

律师解读

这个案例的核心是：法院在拍卖被执行人唯一住房时，不能简单套用"唯一住房也可以拍卖"的规定，而应当遵循比例原则，审查拍卖是否适当、必要、均衡。具体来说：

一是适当性原则。拍卖必须能实现执行目的。本案中，房屋价值不高，扣除按揭和共有人份额后，拍卖所得可能连6万元罚金都覆盖不了，拍卖本身失去了意义。

二是必要性原则。应当选择对被执行人侵害最小的执行方式。覃某已经刑满释放，有劳动能力，可以通过提供担保、分期付款等方式履行罚金，没必要直接拍卖住房。

三是衡量性原则。拍卖带来的损害不能与执行目的严重失衡。为了6万元罚金，让一家五口失去唯一住所、孩子被迫转学，这种代价远远超过了执行目的本身。

王德林律师提示：

如果您的唯一住房面临被法院拍卖的风险，不要轻易放弃。您可以主张：一是该房屋是您和所扶养家属生活必需的居住房屋；二是拍卖所得在扣除必要费用后可能不足以清偿债务；三是您愿意提供其他履行方案（如分期付款、提供担保等）。法院会综合考量比例原则，避免过度执行。但要注意，如果债务金额较大，或者您有其他住房、有能力租房居住，法院仍可能依法拍卖。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估房屋是否属于"生活必需"，并准备相关证据（如家庭人口、收入、子女就学情况等），争取法院中止拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市