借出去的钱，对方用房子抵押，但抵押权登记在别人名下，我还能要回房子吗

借出去的钱，对方用房子抵押，但抵押权登记在别人名下，我还能要回房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

笪某某是一家咨询公司的老板，经人介绍认识了曹某某。曹某某因为资金周转困难，向笪某某借款30万元。2022年6月15日，笪某某通过银行转账给了曹某某30万元。

到了2022年8月26日，曹某某还没还钱，笪某某就安排自己公司的一名员工高某某，和曹某某签了一份《抵押借款合同》。合同约定，曹某某把他名下位于安徽省合肥市新站区的一套房子抵押给高某某，作为这30万元借款的担保。双方还去合肥市自然资源和规划局办理了不动产抵押登记，抵押证上写明了债务履行期限是2022年8月26日到2022年9月26日。

后来曹某某一直没还钱，笪某某就起诉到法院，要求曹某某还钱并支付利息，同时要求法院确认自己对那套抵押的房子享有抵押权，可以优先受偿。

法院怎么判

安徽省天长市人民法院审理后认为：

一是笪某某和曹某某之间的借贷关系成立，有汇款凭证和微信聊天记录为证，曹某某应当偿还30万元本金和利息。

二是关于抵押权的问题。虽然抵押权登记在高某某名下，但高某某本人出庭作证，证明自己是受笪某某委托才和曹某某签的抵押合同，自己并没有出借任何款项。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四条的规定，在担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的情况下，债权人可以主张对抵押财产优先受偿。本案中，曹某某知道高某某是代表笪某某办理抵押的，所以笪某某作为实际债权人，有权享有抵押权。

法院最终判决：曹某某在判决生效后十日内偿还笪某某30万元本金及利息（按月利率1.28%计算）；笪某某对曹某某抵押的房产享有抵押权，可以通过协议折价或者拍卖、变卖的方式优先受偿。

双方都没有上诉，判决生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：债权人把钱借出去，但抵押权登记在别人名下，债权人还能不能主张抵押权？

按照《民法典》的一般规定，抵押权是跟着债权走的，谁借钱，谁就应该是抵押权人。但在实际生活中，有时候因为各种原因，比如债权人自己不方便办理抵押登记，就会委托别人（比如员工、朋友）去签合同、办登记。这时候，名义上的抵押权人和实际的债权人就不是同一个人了。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四条，这种情况是允许的，但需要满足两个条件：

一是债权人和受托人之间有明确的委托关系。比如本案中，高某某出庭作证，证明自己是受笪某某委托的，这就是证据。

二是抵押人（也就是债务人）知道这个委托关系。本案中，曹某某知道高某某是代表笪某某来的，所以法院支持了笪某某的抵押权。

简单说，只要委托关系清楚，抵押人也知情，即使抵押权登记在别人名下，债权人照样可以主张抵押权，不会因为登记名字不对就失去权利。

王德林律师提示：

如果您在借钱时，因为自己不方便，需要委托他人（比如员工、朋友）去办理抵押登记，一定要注意以下几点：

一是尽量签订书面的委托合同，明确委托关系。如果没有书面合同，也要保留好通话录音、短信或微信聊天记录，证明委托关系的存在。

二是及时告知抵押人（债务人）这个委托关系，确保三方都清楚：您才是真正的债权人，受托人只是代表您办事。

三是保留好所有转账凭证、合同、聊天记录等证据，以备不时之需。

只要做到这些，即使抵押权登记在别人名下，您作为实际债权人，依然可以要求法院确认抵押权，并通过拍卖、变卖抵押物来收回借款。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因操作不当导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市