未成年人名下的房产，父母能拿去抵押借款吗

未成年人名下的房产，父母能拿去抵押借款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年，王某某与付某某（当时未满16周岁）及其父母付某、赵某签订了一份《借款合同》，约定付某某因家庭支出向王某某借款300万元，借款期限2个月，月利率1.2%（年利率14.4%）。付某某以其名下的一套362号房屋作为抵押，并办理了抵押登记。付某、赵某作为连带责任保证人。王某某通过案外人向赵某账户支付了260万元，赵某出具了收条。

这套362号房屋，是付某某的奶奶常某某以1万元的价格（明显低于市场价）卖给赵某，再转到付某某名下的，实际上属于赠与。借款时，赵某还签了一份《抵押被监护人财产承诺书》，承诺抵押贷款只用于改善住房环境。

后来，付某某一家没有按期还款。王某某起诉到法院，要求付某某、付某、赵某归还借款本金249.6万元及利息，并主张对362号房屋行使抵押权。

法院怎么判

北京市通州区人民法院审理后认为：

一是关于借款合同的效力。虽然付某某在借款手续上签了字，但借款金额巨大，付某某作为未成年人，没有相应的借款需求。他的父母赵某、付某作为监护人，无权代理他实施这种明显不利的民事行为。父母以共借人、保证人身份签字，不能视为对付某某借款行为的同意或追认。因此，借款合同对付某某不发生法律效力，实际借款关系发生在赵某与王某某之间。

二是关于能否行使抵押权。根据《民法典》规定，监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产。本案中，362号房屋是付某某的个人财产。赵某、付某作为监护人，以未成年人房产设定抵押，不是纯获利益的行为，借款用途也不是为了付某某的利益（实际是赵某转借给了其弟弟使用），属于无权代理，抵押行为无效。王某某作为出借人，应当知道与未成年人签借款合同并接受其房产抵押的法律后果，但没有尽到更严格的审核义务（比如不了解家庭情况、未核实借款真实用途），不能认定为善意，不构成表见代理。最终，法院判决赵某偿还借款本金及利息，付某承担连带保证责任，但驳回了王某某对362号房屋行使抵押权的请求。

王某某不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：父母能不能拿未成年子女名下的房产去抵押借款？答案是不能，除非借款是为了子女的利益。

根据《民法典》第三十五条，监护人必须按照“最有利于被监护人”的原则履行监护职责，除为被监护人利益外，不得处分其财产。这里的“处分”包括抵押。什么是“为被监护人利益”？通常指借款直接用于子女的生活、学习、教育或医疗等。如果借款用于家庭支出、父母还债或转借他人，就不算。

本案中，法院还明确了几个关键点：

一是父母以未成年人房产抵押，属于代理行为，不是处分行为。代理权限受法律限制，只有“为被监护人利益”才是有权代理，否则就是无权代理。

二是无权代理的抵押行为效力待定，但未成年人无法追认，父母也无权代其追认。法院在衡量未成年人利益和交易安全时，优先保护未成年人利益，认定该行为无效。

三是出借人不能以“不知道”为由主张善意取得抵押权。因为法律对监护人的权限有明确规定，公众应已知悉。出借人必须尽到更严格的审核义务，比如核实房产来源、借款真实用途等。本案中王某某没做到，所以不构成表见代理。

王德林律师提示：

如果您是出借人，遇到未成年人或其父母用未成年人名下房产作抵押，一定要格外谨慎。建议做到以下几点：一是核实房产来源，确认是否为未成年人个人财产；二是要求监护人书面说明借款用途，并保留证据；三是尽量要求成年共借人或保证人，避免仅依赖未成年人房产抵押。如果借款用途明显不是为未成年人利益（比如家庭消费、投资等），就不要接受抵押，否则很可能无法实现抵押权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，避免因法律知识不足导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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