商品房买卖合同解除后，银行还能就预抵押房产优先受偿吗

商品房买卖合同解除后，银行还能就预抵押房产优先受偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，缪某某向某银行贷款28万元用于购买商品房，贷款期限20年。某地产公司作为开发商，为这笔贷款提供了阶段性连带保证担保，担保期限到缪某某拿到房产证并办妥抵押登记为止。双方还就这套房产办理了预售商品房抵押权预告登记（即预抵押）。

然而，从2022年6月起，缪某某开始断供。银行于2023年2月起诉，要求缪某某还本付息，并对预抵押的房产优先受偿，同时要求开发商承担连带保证责任。

值得注意的是，在银行起诉前，开发商因为缪某某断供、自己被迫垫付了部分按揭款，已经于2022年9月起诉解除了与缪某某之间的商品房买卖合同，法院判决解除了该合同。

法院怎么判

法院认为，缪某某与开发商之间的商品房买卖合同已经被判决解除，这意味着缪某某将来不可能成为这套房产的产权人。既然缪某某都不是产权人，那么以缪某某为义务人的抵押登记也就无法实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，当不具备办理抵押登记条件时，银行不能就预抵押房产优先受偿。

同时，根据合同约定，开发商的阶段性保证责任要到“借款人取得房产权属证书并办妥抵押登记手续”才终止。由于这个条件没有实现，开发商仍需承担连带保证责任。

最终判决：缪某某偿还银行借款本金、利息、罚息及律师费；开发商对上述款项承担连带清偿责任；驳回银行要求优先受偿预抵押房产的请求。

律师解读

这个案例对普通购房者和银行都有重要启示：

一是预抵押不等于抵押。预抵押只是预告登记，不是正式的抵押登记。如果商品房买卖合同被解除，预抵押就失去了基础，银行无法直接优先受偿。

二是开发商的阶段性担保责任何时终止。根据合同约定，开发商担保责任的终止条件是“借款人取得房产权属证书并办妥抵押登记”。只要这个条件没满足，开发商就要继续承担保证责任。本案中，因为合同被解除，这个条件永远无法满足，所以开发商仍需担责。

三是购房者断供的风险。购房者断供不仅会导致银行起诉、房产被拍卖，还可能让开发商承担保证责任后反过来向购房者追偿，最终购房者既要还钱，又可能失去房子。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，要清楚预抵押和正式抵押的区别。一旦断供，银行虽然不能直接优先受偿预抵押房产，但开发商作为担保人会被要求代偿，之后开发商还会向购房者追偿。购房者最终可能面临“钱房两空”的局面。建议购房者量力而行，确保有稳定的还款能力。如果遇到经济困难，应主动与银行、开发商协商，避免走到合同解除、诉讼的地步。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市