房子被骗子偷偷卖掉抵押，原房主还能要回来吗

房子被骗子偷偷卖掉抵押，原房主还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，吴某某、邱某某等人设下圈套，以借款为名欺骗严某签下200多万元的虚高借条。在严某不知情的情况下，他们利用严某签的一份公证委托书，把严某名下的一套房产过户给了一家实业公司。随后，这家实业公司又以该房产作抵押，向任某某借款320万元。

2018年，任某某起诉要求实业公司还钱，并主张对这套房产行使抵押权，法院最终支持了他的请求。2020年，刑事法院认定吴某某、邱某某等人的行为构成诈骗罪，判决将这套房产作为赃物发还给严某。任某某提出异议，称自己是合法取得抵押权，房产不应被追缴。执行法院初步认定任某某可能构成善意取得抵押权，严某不服，提起第三人撤销之诉，要求撤销任某某享有抵押权的判决。

法院怎么判

上海市杨浦区人民法院审理后认为：

一是房屋买卖合同无效。严某虽然出具了公证委托书，但这是诈骗团伙设下的圈套。邱某某从未和严某商量过卖房对象、价格等关键问题，擅自以严某名义与实业公司签订合同，严重侵害了严某的权益，合同应属无效。

二是任某某不构成善意取得抵押权。因为买卖合同无效，实业公司无权处分这套房产。任某某长期从事借贷交易，经验丰富，比普通人更有能力调查核实抵押物的权属情况。但他承认，在借款前从未实地查看过房产，也没有仔细核查房产的来源等重要信息，存在重大过失。因此，法院认定任某某不能善意取得抵押权。

法院最终判决：撤销原判决中关于任某某有权就这套房产行使抵押权的部分。任某某上诉后，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子对普通人来说，核心是搞清楚：房子被骗子偷偷卖掉或抵押，原房主还能不能要回来？

法院在判断抵押权人（也就是放贷人）是否“善意”时，主要看三点：

一是抵押权人有没有尽到合理的注意义务。如果放贷人是专业机构或有丰富借贷经验的人，法律对他们的要求更高。他们必须实地查看房产、核实产权来源，不能只看登记簿就放款。本案中任某某没看房、没核实，就被认定有重大过失。

二是抵押权人是否支付了合理的对价。善意取得的前提是放贷人确实支付了与房产价值相当的借款，而不是虚高或虚假交易。如果实际支付金额与约定金额差距过大，可能涉嫌恶意串通。

三是抵押权人是否基于登记信息产生合理信赖。不动产登记虽然具有公示效力，但如果登记本身是犯罪所得，放贷人就不能仅凭登记就主张自己是善意的。

王德林律师提示：

如果您发现自己的房产被他人通过诈骗手段过户并抵押，不要慌张。首先，立即向公安机关报案，追究诈骗者的刑事责任。其次，及时向法院提起民事诉讼，主张房屋买卖合同无效，并要求撤销抵押权。最后，注意收集证据，证明抵押权人（放贷人）存在重大过失，比如没有实地看房、没有核实产权来源等。本案中，正是因为放贷人未尽到合理注意义务，法院才支持了原房主的主张。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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