房子抵押给银行，过了20年没还钱，能要求银行注销抵押吗

房子抵押给银行，过了20年没还钱，能要求银行注销抵押吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1998年，张某某向某银行借款3万元，约定1999年7月26日还清，并用自己名下的一套房产做了抵押，办理了抵押登记。张某某说，当时把房产证原件也交给了银行。

但借款到期后，张某某一直没有还钱，银行也一直没有催讨。直到2023年，张某某发现这套房子还处于抵押状态，抵押权人还是银行。于是，张某某起诉到法院，要求银行返还房产证原件，并协助注销房子的抵押登记。

法院怎么判

法院审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条的规定，抵押权人（银行）应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。如果主债权诉讼时效届满，抵押权人没有行使抵押权，抵押人（张某某）可以请求法院支持注销抵押登记。

本案中，借款到期日是1999年7月26日，主债权的诉讼时效从次日开始计算，银行在长达二十多年的时间里从未向张某某主张过权利，主债权的诉讼时效早已届满。抵押权失去了法律强制保护的基础，继续保留抵押登记只会让房产处于不确定状态，不利于物尽其用。因此，法院判决银行协助张某某办理注销该房产的抵押权登记手续。

至于张某某要求银行返还房产证原件，因张某某无法证明自己将房产证原件交给了银行，法院没有支持这项请求。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是抵押权不是永久的。法律给抵押权设定了一个行使期限，这个期限与主债权的诉讼时效挂钩。主债权的诉讼时效一般是三年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。如果债权人在诉讼时效内没有主张权利，诉讼时效届满后，抵押权也就不受法院保护了。

二是抵押人可以主动要求注销抵押登记。很多人以为，只有抵押权人（比如银行）才能申请注销抵押登记，或者必须等抵押权人主动起诉才能解决。但本案明确，如果抵押权行使期间已过，抵押人自己也可以主动起诉，要求法院判决注销抵押登记，恢复房产的完整权利。

三是约定或登记的抵押期限不一定有效。实务中，有些合同会约定抵押权的期限，或者登记机关在登记时强制设定一个期限。但法律规定，这种约定的或登记的担保期间，对担保物权的存续没有法律约束力。真正决定抵押权存续的，是主债权的诉讼时效。

王德林律师提示：

如果您名下的房产曾为他人或自己的债务做过抵押，而主债权早已超过诉讼时效（通常是三年），银行或债权人从未催讨，您可以考虑主动向法院起诉，要求注销抵押登记，解除房产上的负担。但要注意，您需要能证明主债权诉讼时效已过，比如借款合同、还款日期等证据。如果房产证原件被对方扣留，也要尽量收集相关证据，否则法院可能不支持返还房产证的请求。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先整理好借款合同、抵押登记证明、还款记录等材料，咨询专业律师，评估诉讼时效是否已过，再决定是否起诉。不要因为时间久远就放弃维权，法律保护积极行使权利的人。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市