主债权诉讼时效已过，抵押人能否要求注销房屋抵押登记

主债权诉讼时效已过，抵押人能否要求注销房屋抵押登记

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2003年9月，冷某某向某银行借款50万元，其姐姐夏某乙的丈夫张某某和夏某甲夫妇，用自己名下的一套房产为该笔借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期日为2004年9月29日。借款到期后，冷某某未能按时还款。多年后，某银行向法院起诉，要求冷某某、夏某乙还钱，并要求张某某、夏某甲承担抵押担保责任。法院审理后认为，主债权的诉讼时效为两年，某银行没有证据证明在诉讼时效期间内向张某某、夏某甲催收过，因此驳回了银行对抵押人的诉讼请求。之后，张某某、夏某甲向法院起诉，要求某银行配合办理注销该房屋的抵押登记手续。某银行则认为，主债权虽然超过诉讼时效，但抵押权并未消灭，不同意注销。

法院怎么判

一审法院认为，根据《民法典》第419条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。这个期间是抵押权存续的法定期间，超过这个期间，抵押权不仅失去法院保护，而且抵押权本身消灭。本案中，已有生效判决确认某银行未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，其抵押权已经消灭，因此抵押人有权要求涂销抵押登记。一审判决某银行在判决生效后十日内办理涂销抵押登记手续。

某银行不服，提起上诉。二审法院审理后认为，某银行在另案中主张抵押担保责任，因超过法定期限未获支持。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第59条规定，抵押权人未在主债权诉讼时效届满前行使抵押权，抵押人请求涂销抵押权登记的，法院应予支持。二审判决驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：主债权诉讼时效届满后，抵押权是否还能继续存在？普通人需要注意以下几点：

一是抵押权有行使期限。抵押权不是永久的，它必须和主债权的诉讼时效挂钩。主债权的诉讼时效一般是三年（本案因发生在民法典施行前，适用两年时效），如果债权人在这个期间内没有向抵押人主张抵押权，那么抵押权就不再受法院保护，并且抵押权本身也会消灭。

二是抵押权消灭后，抵押人可以要求注销登记。抵押登记的存在，会限制房屋的买卖、过户和再次抵押，对抵押人来说是一种负担。一旦抵押权因超过行使期间而消灭，抵押人就有权要求银行配合办理注销登记，解除对房屋的限制。

三是银行不能以“未明确放弃”为由拒绝注销。有些银行会认为，只要自己没有书面表示放弃抵押权，抵押权就依然存在。但法院认为，法律规定的行使期间届满后，抵押权已经消灭，不需要银行明确放弃，抵押人就可以直接要求注销登记。

四是注意区分“诉讼时效”和“除斥期间”。本案中法院将抵押权行使期间认定为除斥期间，即期间届满后权利本身消灭。这与普通诉讼时效届满后权利依然存在、只是失去法院保护不同。因此，抵押人不能等到银行主动放弃，而应主动起诉要求注销。

王德林律师提示：

如果您曾经为他人借款提供房屋抵押担保，而借款早已到期且债权人多年未向您主张权利，您应当尽快核查主债权的诉讼时效是否已经届满。如果诉讼时效已过，您可以主动向法院起诉，要求债权人配合办理注销抵押登记，解除对您房屋的限制。不要等待债权人主动放弃抵押权，因为法律已经规定，超过行使期间抵押权即消灭。另外，如果抵押合同中约定了抵押权的存续期限，或者登记机关登记了期限，这些约定或登记对抵押权没有法律约束力，不能影响您依法主张注销登记的权利。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因拖延导致房屋长期被限制。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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