房子抵押了却没收到借款，能要求撤销抵押登记吗

房子抵押了却没收到借款，能要求撤销抵押登记吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某1是某套房屋的产权人。2022年1月，他与姚某签订了一份《主债权及不动产抵押合同》，约定将这套房屋抵押给姚某，担保一笔200万元的借款，借款期限为一年。双方当天就去不动产登记中心办理了抵押登记，登记的权利人是姚某，担保金额200万元。

但问题在于，从签订合同到办理抵押登记，再到约定的借款期限结束，姚某始终没有向李某1支付过这200万元。也就是说，双方之间根本没有发生这笔借款。

李某1于是起诉到法院，要求解除这份抵押合同，并判令姚某协助撤销房屋上的抵押登记。

姚某和第三人范某却辩称，范某才是真正的债权人，姚某只是受范某委托，代为办理抵押登记。范某声称，李某1的兄弟李某2欠范某200万元，李某1同意用这套房屋为李某2的债务作担保，所以才登记在姚某名下。但李某1对此完全否认。

法院查明，范某与李某1、李某2之间的民间借贷纠纷已有生效判决，认定李某1不欠范某钱，只有李某2欠范某200万元。而且，办理抵押登记时，范某本人并不在场。

法院怎么判

一审法院（北京市平谷区人民法院）认为：抵押权的设立，必须以存在一个真实有效的主债权为前提。本案中，李某1和姚某之间根本没有发生200万元的借款，所以抵押权不成立。

关于姚某和范某主张的“抵押权代持”（即姚某只是名义上的抵押权人，实际权利人是范某），法院指出：要认定抵押权代持，必须证明担保人（李某1）在设立抵押时就知道姚某和范某之间的委托关系。但姚某和范某提交的证据，无法证明李某1知道这件事，也无法证明李某1同意用自己的房子为兄弟李某2的债务作担保。因此，法院不采纳他们的说法。

最终，一审判决：解除李某1与姚某的抵押合同，姚某在判决生效后10天内协助李某1撤销抵押登记。

姚某和范某不服，提起上诉。二审法院（北京市第三中级人民法院）审理后认为，现有证据不足以证明范某与李某1之间存在200万元的债权债务关系，也无法证明李某1知道姚某代持抵押权的事，更无法证明李某1同意为李某2担保。因此，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是抵押权不能“空转”。抵押权的设立，必须依附于一笔真实存在的借款或债务。如果双方只办了抵押登记，但根本没有实际发生借款，那么抵押权在法律上是不成立的。即使登记了，也可以要求撤销。

二是“代持抵押权”有严格条件。法律并不禁止抵押权代持，比如A借钱给B，但把抵押权登记在C的名下。但要认定代持成立，必须证明担保人（提供抵押物的人）在设立抵押时，就知道A和C之间的委托关系。如果担保人不知情，代持就不成立，名义上的抵押权人（C）不能主张权利。

三是举证责任在主张代持的一方。如果有人说“我只是代别人持有抵押权”，那么他必须拿出证据，证明担保人知道并同意这种代持关系。如果拿不出证据，法院就不会支持。

王德林律师提示：

如果您是房屋产权人，有人找您用房子作抵押，但对方一直没有实际支付借款，您可以要求撤销抵押登记。如果您是债权人，想通过他人代持抵押权，务必在办理抵押登记前，让提供抵押物的人书面确认知道并同意这种代持关系，并保留好相关证据。否则，一旦发生纠纷，代持关系可能不被法院认可，您的债权将失去担保。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市