房子给别人做抵押，对方一直不主张权利，我能要求解除抵押吗

房子给别人做抵押，对方一直不主张权利，我能要求解除抵押吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年9月，案外人刘某、杨某向王某借款30万元，单某同意用自己的房屋为该笔借款提供抵押担保。三方签订借条，单某作为担保人签字。同日，单某与王某还签订了一份名为借款合同、实为担保合同的协议，约定借款期限为一年（2014年9月22日至2015年9月22日）。2014年9月24日，双方到不动产登记中心办理了抵押登记手续。

之后，刘某归还了部分借款。2018年4月，在单某不知情的情况下，王某与刘某、杨某重新签订借款合同，仍然约定以单某的房产作为抵押。2022年，王某起诉要求单某承担连带还款责任，但法院驳回了对单某的起诉，王某上诉也被驳回。

单某于是向法院起诉，要求解除2014年9月24日办理的房屋抵押登记。王某不同意，认为单某应当继续承担担保责任。

法院怎么判

一审法院认为，单某与王某签订的抵押合同有明确期限，2018年王某与刘某、杨某重新签订借款合同时，单某并不知情，也没有同意继续用房产抵押。王某主张双方有口头协议，但证据不足。因此，法院判决解除抵押登记。

王某不服，提起上诉。二审法院进一步指出，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案中，王某未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，其抵押权已经丧失了国家强制力的保障。同时，2018年的借款合同单某并未同意担保，单某对该借款不承担担保责任。因此，基于原抵押合同设立的抵押权登记失去了存在的基础，应当予以注销。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人有两点重要启示：

一是抵押权不是永久的，过期不主张就失效。很多人以为办了抵押登记，债权就永远有保障。但法律规定，抵押权必须在主债权的诉讼时效期间内行使。如果债权人超过这个时间不去主张权利，法院就不再保护他的抵押权。本案中，王某从2015年借款到期后，直到2022年才起诉，已经远远超过了诉讼时效，所以法院不支持他行使抵押权。

二是抵押登记长期存在，会影响房主卖房或再次贷款。即使抵押权人不再主张权利，但抵押登记还挂在房产上，别人看到这个登记，就不敢轻易买这套房子，银行也不会给这套房子放贷。这对房主来说，等于房子被“冻住”了，无法正常使用和流转。法院从“物尽其用”的角度，判决解除抵押登记，让房子恢复自由。

三是担保人没有同意，债权人不能擅自延长担保期限。本案中，王某在2018年与借款人重新签订借款合同，但单某并不知情，也没有签字同意。法院认定单某对新借款不承担担保责任。这说明，担保人的责任范围以他签字同意的内容为准，债权人不能单方面延长或变更担保条件。

王德林律师提示：

如果您为他人借款提供了房屋抵押担保，借款到期后，债权人一直没有向您主张权利，或者超过三年（诉讼时效）都没有起诉您，您可以向法院起诉要求解除抵押登记，让房子恢复自由。同样，如果您是债权人，一定要在借款到期后及时主张权利，否则抵押权可能失效，债权将失去保障。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集好借款合同、抵押合同、还款记录、诉讼时效中断的证据（如催收函、微信聊天记录等），以便在诉讼中充分维护自己的权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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