房屋有质量问题，能拒交物业费吗

房屋有质量问题，能拒交物业费吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年10月，李某从某开发商处购买了一套商品房，合同约定2020年11月30日前交房。随后，李某与物业公司签订了前期物业服务协议，约定从开发商通知收楼之日起开始计算物业费，每月每平方米2.8元。

2022年1月，物业公司称开发商已于2021年12月通知李某收楼，但李某一直未缴纳2022年1月至6月的物业费。物业公司多次催收无果，将李某告上法庭。

李某辩称，自己是在2022年2月8日去收房时，发现房屋阳台积水等质量问题，要求开发商和物业公司维修整改，直到2022年3月21日才正式收楼。因此，李某认为2022年1月至3月的物业费不应由自己承担。

法院怎么判

广东省中山市第一人民法院审理后认为，本案有三个关键问题：

一是开发商和物业公司是否通知了李某收楼。物业公司提交了收楼通知书、电话录音和短信截图。虽然收楼通知书的挂号信原件丢失，但短信中明确提到“开发商和物业公司于2021年12月16日用挂号信方式邮寄了收楼通知书”，李某未对此提出异议，且短信内容与邮戳时间吻合。法院认定，开发商和物业公司已通过挂号信方式通知李某于2022年1月1日收楼。

二是房屋交付时间如何认定。法院认为，李某未按通知时间收楼，应承担不利后果。房屋存在的阳台积水等问题属于一般质量瑕疵，并非主体结构质量问题，不影响房屋基本功能，不构成严重影响正常居住的根本违约。因此，房屋交付时间认定为2022年1月1日。

三是业主能否以质量问题拒交物业费。法院明确指出，物业公司不是房屋买卖合同的当事人，房屋质量问题与物业费纠纷是两码事。业主不能以房屋存在一般质量问题为由拒绝收房，进而拒绝缴纳物业费。李某应向物业公司支付2022年1月至3月的物业费2384.67元及违约金。

判决后，双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通业主有很强的警示意义。很多业主认为，房子有问题，我就不收房，不收房就不用交物业费。但法律上，这种想法可能站不住脚。

一是区分房屋质量问题的严重程度。只有房屋存在主体结构质量不合格，或者严重影响正常居住使用的情况（比如房屋倒塌风险、无法通水通电等），业主才有权拒绝收房。常见的墙体裂缝、层高不足、门窗损坏、瓷砖空鼓、房屋漏水等问题，属于一般质量瑕疵，不能成为拒收房的理由。

二是物业费从何时开始算。根据《物业管理条例》，物业费从房屋交付给业主之日起计算。如果开发商已经通知收楼，业主因自身原因（包括以一般质量问题为由）未按时收楼，物业费仍从通知收楼之日起算。业主不能以“实际收楼时间”来对抗物业公司的收费主张。

三是质量问题找谁解决。房屋质量问题属于开发商的责任，业主可以依据商品房买卖合同，要求开发商在保修期内进行维修，并赔偿损失。但这与物业费是两码事，不能混为一谈。物业公司只要按合同提供了服务，业主就必须按时缴纳物业费。

王德林律师提示：

收房时发现房屋存在质量问题，不要直接拒绝收房。正确的做法是：一是拍照、录像固定证据；二是书面通知开发商和物业公司，要求限期维修；三是如果问题严重，可以委托专业机构进行质量鉴定。如果只是一般质量问题，建议先收房，再向开发商主张维修责任，同时按时缴纳物业费，避免因拖欠物业费被起诉并承担违约金。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市