公共管道堵塞反水导致楼下损失，物业公司未履行疏通义务怎么办

公共管道堵塞反水导致楼下损失，物业公司未履行疏通义务怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

周某、朱某是某小区一楼的业主。2021年4月，他们与某物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业公司负责房屋共用部位和共用设施设备（包括上下水管道、落水管等）的维护和管理，服务质量参照无锡市普通住宅物业服务等级六级标准执行。

2021年11月，周某、朱某家中外卫因二楼以上住户使用的主排污管堵塞，导致返水，屋顶出现水渍。他们向物业公司报修后，物业公司进行了疏通，看到有较小的水流出来，就告知疏通完成。但到了12月初，同一原因导致屋顶大面积漏水，物业公司再次疏通。12月中旬，第三次漏水发生，导致周某、朱某的装修严重受损。后来经街道协调，物业公司开挖后发现排污管转弯处有一块混凝土混合物。

根据六级服务标准，物业公司应当每月清扫一次排水明沟，每季对地下管井清理一次，每半年对地下管井彻底疏通一次。

法院怎么判

法院认为，物业公司存在违约行为。理由有三：

一是根据合同约定的服务标准，物业公司应当在2021年10月15日前对地下管井彻底疏通一次，但物业公司未能提供证据证明其履行了这一义务。

二是业主在2021年11月第一次发现返水并报修后，物业公司没有认真排查堵塞原因，仅以管道中有清水流出就认定疏通完成，导致后续两次大规模返水，造成装修损失。

三是业主在每次漏水后都及时报修，已经采取了合理措施防止损失扩大，对损失的发生没有过错。

最终，法院判决物业公司赔偿周某、朱某装修损失102038.28元。物业公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对低楼层业主特别有参考价值。公共管道堵塞导致返水，是高层住宅常见问题。业主维权时，可以选择两种途径：一是提起侵权之诉，要求楼上住户、开发商或物业公司承担赔偿责任，但需要找出具体侵权人，举证难度很高；二是提起违约之诉，直接起诉物业公司，因为物业服务合同明确约定了物业公司对共用管道的维护义务，被告明确，举证相对容易。

本案中，法院认定物业公司违约的关键在于：物业公司未按合同约定的服务标准定期疏通管道，且在业主报修后未能彻底解决问题，导致损失扩大。业主作为非管道使用人，只能被动发现漏水并报修，已经尽到了合理注意义务，因此物业公司需承担全部赔偿责任。

王德林律师提示：

如果您是低楼层业主，遇到公共管道堵塞返水导致家中受损，建议您：一是第一时间向物业公司报修并保留报修记录（如微信聊天记录、电话录音等）；二是拍照、录像固定损失情况；三是如果物业公司处理不当，可以依据物业服务合同直接起诉物业公司要求赔偿，无需费力寻找具体侵权人。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，以便更好地维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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