租房时房东隐瞒房屋有违建，租客能要求退押金吗

租房时房东隐瞒房屋有违建，租客能要求退押金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年，商某在广西柳州租了一间950平方米的商铺，准备做电子商务。签合同前，房东某房地产公司没有告诉他，商铺里有一块约30平方米的区域是违法搭建的，这个区域在商铺中心位置，像个会客室。2022年7月，城管部门已经要求房东停止违建行为。2022年8月2日，商某和房东签了租赁合同，租期两年，月租金24000元，还交了48000元押金。

签合同后两天，也就是2022年8月4日，违建部分被强制拆除。商某发现后，认为房东故意隐瞒了重要事实，导致他租了一个不完整的场地，无法正常经营。2022年9月8日，商某发律师函要求撤销合同、退押金。房东则反过来催商某交租金，并说商某违约，要把商铺另租给别人。

法院怎么判

法院审理后认为，双方都同意解除合同，所以合同在2022年9月13日解除。关键问题是：房东没告诉商某有违建，算不算欺诈？押金该不该退？

法院认定，房东作为出租方，有义务如实告知场地存在违建并被要求拆除的事实。房东没主动说，违反了诚信原则，导致商某在不知情的情况下签了合同，房东有过错。因此，房东必须退还48000元押金。

至于商某要求赔偿1000元经济损失，因为没有证据证明实际发生了费用，法院不支持。

房东不服，上诉到柳州市中级人民法院。二审法院维持原判，驳回上诉。

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：房东隐瞒房屋瑕疵，租客能不能以“欺诈”为由要求撤销合同？

法院在判决中做了详细分析：

一是沉默欺诈的认定标准很严格。房东隐瞒违建，不一定构成欺诈。欺诈要求房东有“双重故意”——故意隐瞒，并且故意让租客上当。本案中，违建面积只有30平方米，占整个场地的3%左右，而且房东认为违建被拆后还能再搭起来，所以法院认为房东没有欺诈的“双重故意”，商某不能以欺诈为由撤销合同。

二是虽然不构成欺诈，但房东违反了诚信原则，属于缔约过失。缔约过失的门槛比欺诈低，只要房东有过错（故意或过失），导致租客签了合同，租客就可以要求解除合同、退押金。本案中，房东没主动告知违建事实，明显有过错，所以押金必须退。

三是举证责任不同。如果租客主张欺诈，需要证明房东有“双重故意”，这个标准很高，很难举证。如果主张缔约过失，只需要证明房东有过错，标准相对低一些。法院在认定时，通常要求房东证明自己没有欺诈的恶意和故意。

王德林律师提示：

租房时，如果房东隐瞒了房屋的重大瑕疵（比如违建、漏水、结构安全问题），租客可以要求解除合同、退押金，但要注意几点：

一是签合同前尽量实地查看房屋，拍照、录像留存证据。如果发现可疑区域，主动询问房东，并保留聊天记录或录音。

二是如果房东隐瞒的事实严重到影响合同目的（比如违建被拆后无法正常经营），租客可以主张解除合同，而不是撤销合同。解除合同的门槛比撤销低，更容易获得法院支持。

三是押金纠纷中，租客要证明房东有过错，比如房东明知有违建却不告知。如果房东说“我不知道”，租客可以要求房东提供相关部门的检查记录或通知。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议第一时间咨询专业律师，收集证据，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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