租赁合同签了40年，超过20年的部分有效吗

租赁合同签了40年，超过20年的部分有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2004年6月，某农场公司与某人才培训中心签订了一份《合同书》，约定租赁期限为20年，从2004年6月1日到2024年6月1日。一个多月后，双方又签了一份《补充协议》，约定主合同到期后，农场公司必须允许培训中心续租，续租期限还是20年，从2024年6月1日起算。这样一来，两份合同加起来，租赁期限实际上达到了40年。

到了2023年，农场公司向法院起诉，要求确认《补充协议》中关于续租20年的条款无效。理由是：法律明确规定租赁期限最长不能超过20年，超过部分无效。而培训中心则认为，补充协议只是约定双方将来再签一份续租合同，属于"预约合同"，并没有违反法律规定。

法院怎么判

一审法院（北京市昌平区人民法院）认为：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。双方在签订《补充协议》时，主合同租期远未届满，其真实意图是规避法律对最长租赁期限的限制。因此，补充协议中关于续租20年的条款无效，即从2024年6月1日之后的租赁期限无效。

二审法院（北京市第一中级人民法院）维持了一审判决。法院指出：补充协议中用了"应当"一词，明显限定了双方的权利义务，即使将来还要再签合同，但租赁年限已经提前约定好了，这实质上是在变相约定超过20年的租赁合同，违反了法律的强制性规定，该条款无效。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是租赁合同最长只能签20年。这是法律的强制性规定，超过20年的部分，即使双方自愿，也是无效的。比如你租一个商铺做生意，签了30年的合同，那么从第21年开始，合同就自动无效了，房东可以随时要求你搬走。

二是不能通过"提前约定续租"来规避20年的限制。有些人会想：我先签一个20年的合同，再签一个补充协议，约定到期后必须再续20年。这种做法在法律上是行不通的，因为法院会认定这是变相延长租期，属于无效约定。

三是20年到期后，如果想继续租，有两种合法方式。第一种是双方都不提终止，继续按原合同履行，但此时变成"不定期租赁"，任何一方都可以随时提出解除合同。第二种是到期后重新签一份租赁合同，租期最长还是20年。注意，这个续租合同必须在原合同到期之后签，不能提前在第一次签约时就约定好。

王德林律师提示：

如果您正在签订或已经签订了一份租期超过20年的租赁合同，请务必注意：超过20年的部分在法律上是无效的。如果您是承租人，已经投入了大量装修费用，建议在合同中明确约定：如果因租期无效导致合同提前终止，出租人应当赔偿您的装修损失。如果您是出租人，不要试图通过"预约合同""补充协议"等方式变相延长租期，否则可能面临条款被认定无效的风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估合同风险，避免因租期问题引发更大的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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