租期到了，房东想租给别人，我能用“优先承租权”强行续租吗

租期到了，房东想租给别人，我能用“优先承租权”强行续租吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

黄某将一间商铺出租给何某，双方签订了《商铺租赁合同》，约定租期从2017年1月1日到2021年12月31日，每月租金9500元，押金12274.8元。合同还写明，如果租期满了，房东继续出租的话，何某有优先承租权。

但何某在2021年1月到12月期间，交租金时经常拖延。2021年12月29日，黄某去商铺催要欠款，双方吵了起来，何某还报了警。租期到期后，黄某要求何某搬走并支付拖欠的费用，何某却说自己有优先承租权，可以继续租下去。双方谈不拢，黄某在2022年7月起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（广东省佛山市禅城区人民法院）认为，租赁合同是长期合作，需要双方信任。何某在合同期内多次迟交租金，已经违约，双方信任关系破裂。租期满了之后，何某还拖欠占用费。这种情况下，何某要求行使优先承租权继续租商铺，没有依据。法院判决何某把商铺恢复原状还给黄某，支付5.7万元占用费，押金归黄某所有。

何某不服，上诉到广东省佛山市中级人民法院。二审法院维持原判，驳回上诉。

二审法院指出，优先承租权有两个前提：一是房东愿意继续出租，二是承租人能以“同等条件”承租。这里的“同等条件”不仅包括租金、租期等客观条件，还包括双方的信任关系。何某多次迟交租金，还和房东发生冲突，房东已经不相信他能好好履约。所以，何某不符合“同等条件”，不能行使优先承租权。

律师解读

这个案子对租商铺做生意的人很有参考价值。很多人以为，只要合同写了“优先承租权”，租期到了就能自动续租。但法院的判决告诉我们，这个权利不是无条件的。

一是优先承租权的前提是房东愿意继续出租。如果房东要收回房子自己用或者卖掉，承租人就不能强行续租。二是即使房东愿意出租，承租人也要满足“同等条件”。这个条件包括客观条件（比如租金、租期）和主观条件（比如信任关系）。如果承租人经常拖欠租金、不守信用，房东就有理由拒绝续租。

三是轻微违约不影响优先承租权，但重大或多次违约就不行。比如偶尔晚交几天租金，可能还能争取；但像何某这样多次迟交、还和房东闹矛盾，法院就不会支持。

王德林律师提示：

租商铺或住房时，如果想在租期到了之后继续租，一定要做到按时交租金、遵守合同约定。如果出现资金困难，要主动和房东沟通，争取书面延期，避免留下违约记录。一旦和房东发生冲突，要及时通过合法途径解决，不要激化矛盾。否则，即使合同写了优先承租权，也可能因为失信而失去续租资格。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，提前评估风险，避免被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市