债务人把房子低价卖给亲属，债权人能要回来吗

债务人把房子低价卖给亲属，债权人能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，陈某把自己名下的一间商铺以1667万多元的价格卖给了陶甲，但陶甲一直没有付钱。陈某起诉到法院，法院判决陶甲必须支付购房款和利息。可即便法院强制执行，陶甲仍然没有还清这笔债务。

到了2021年，陶甲做了一系列操作：

一是把名下一套房屋过户给了自己的母亲温某；二是把另一套房屋过户给了女儿张某和女婿韦某；三是把三套房屋各1%的份额过户给了女儿张某；四是把一套房屋10%的份额过户给了儿子陶乙（陶甲是陶乙的法定代理人）。这些过户都签了《不动产买卖合同》，看起来是买卖，但价格是否合理、款项是否真实支付，存在很大疑问。

陈某发现后，向法院起诉，要求撤销这些买卖合同，让陶甲的亲属把房子还回来。

法院怎么判

一审法院认为，陶甲和亲属之间的买卖价格不算明显不合理，而且有转账记录显示付了款，不符合撤销的条件，只确认了陶甲和儿子陶乙的合同无效，驳回了陈某的其他请求。

陈某不服，提起上诉。二审法院（广西壮族自治区柳州市中级人民法院）审理后认为：

一是陶甲欠陈某的钱多年不还，反而在2021年集中处置名下房产，把自己弄到无财产可供执行的状态，明显是在恶意转移财产。

二是陶甲和母亲温某、女儿张某、女婿韦某是近亲属关系，相互之间除了所谓的购房款转账外，还有大量频繁的大额转账，账目混乱，他们无法解释清楚每一笔钱的性质。

三是温某、张某、韦某都没有证明自己有真实购房需求或足够收入。

综合这些情况，法院认定这些买卖合同是陶甲和亲属恶意串通、损害债权人陈某利益的行为，合同全部无效。最终判决：所有涉案房屋恢复登记到陶甲名下。

律师解读

这个案子对普通人有两点重要提醒：

一是债务人把财产低价或看似正常价格卖给亲属，如果存在恶意逃避债务的意图，债权人可以主张合同无效。法律上，恶意串通损害他人合法权益的合同自始无效，不受保护。

二是债权人起诉时，即使选错了法律依据（比如主张撤销权但法院认为不构成撤销），法院也会主动审查合同是否有效。因为合同效力是法院必须审查的问题，不会因为当事人选错理由就驳回。

需要注意的是，如果法院认定合同无效，财产返还遵循“入库原则”，即房产先回到债务人名下，债权人再申请法院强制执行。这和撤销权判决可以直接执行相对人财产有所不同。

王德林律师提示：

如果您遇到债务人把房产、车辆等财产低价转让给亲属、朋友的情况，不要轻易放弃。即使对方签了买卖合同、有转账记录，只要存在恶意串通、损害您债权的事实，法律仍然可以保护您的权益。建议及时收集证据，包括债务人的财产转移记录、亲属关系证明、转账流水等，尽早向法院起诉。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所咨询，律师会帮您分析是否构成恶意转移财产，以及选择撤销权还是确认合同无效的诉讼策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市