监护人能以明显低价卖掉被监护人的房子吗

监护人能以明显低价卖掉被监护人的房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某和周某有三个子女：李甲、李丙、李丁。李丁患有中度精神发育迟滞，被法院认定为限制民事行为能力人，指定李丙担任他的监护人。

李丁名下有一套房子，和李某按份共有，各占50%份额。李某去世后，李丁继承了李某的份额，成为房子的唯一所有权人。

2022年1月，监护人李丙以李丁的名义，把房子卖给了李乙，合同价只有60万元。而当时这套125平方米的房子市场价远高于60万元。李甲（李丁的姐姐）得知后，认为这笔买卖严重损害了李丁的利益，起诉到法院，要求确认买卖合同无效。

李乙和李丙辩称：一是李乙是李丁的养子，一直照顾李丁的生活；二是卖房是李丁本人的意愿，李丙只是代签；三是卖房是为了方便李乙更好地照顾李丁，并非损害李丁利益。

法院怎么判

法院审理后认为，李丁是限制民事行为能力人，只能独立实施纯获利益或与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。房产买卖涉及金额巨大，李丁不具备签订该合同的行为能力。

更重要的是，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，房屋售价60万元明显低于市场价，李丙的行为并非为了李丁的利益，而是损害了李丁的财产权益。

法院最终判决：确认李丙代理李丁与李乙签订的房屋买卖合同无效。

判决后，双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：监护人能否以明显不合理的低价出售被监护人的财产？答案是否定的。

根据《民法典》的规定，监护人处分被监护人财产，必须遵循最有利于被监护人的原则。判断是否“有利于被监护人”，不能只看监护人主观上是否“为被监护人好”，而要客观分析交易价格是否合理、交易目的是否正当。即使卖房所得款项全部用于被监护人生活，如果价格明显低于市场价，仍然构成对被监护人利益的损害。

本案中，法院还强调了“尊重被监护人真实意愿”与“最有利于被监护人”两个原则的平衡。如果被监护人有能力独立处理的事务，监护人不应干涉；但如果行为完全超出被监护人的行为能力，且后果明显不利，监护人必须及时介入。李丁虽然表达了卖房意愿，但因其智力状况无法理解房产交易的风险，监护人仍应以保护其利益为首要任务。

王德林律师提示：

一是监护人处分被监护人房产、大额存款等重大财产时，必须确保交易价格合理、程序合法。如果价格明显低于市场价，即使监护人声称“为了被监护人好”，法院也可能认定合同无效。

二是被监护人的其他近亲属（如兄弟姐妹）有权对损害被监护人利益的交易提起诉讼。本案中李甲虽然不是合同当事人，但作为利害关系人，有权请求法院确认合同无效。

三是如果监护人确实需要出售被监护人财产用于医疗、生活等必要开支，建议先向法院申请许可，或通过公开拍卖、评估定价等方式确保价格公允，避免事后被认定为无效。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解当地法院的裁判尺度，避免因程序不当导致交易无效或承担赔偿责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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