非本村人借名购买旧村改造安置房，合同有效吗

非本村人借名购买旧村改造安置房，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

张某是北京市昌平区某村的村民。2002年，该村进行旧村改造，村民可以按优惠价格购买安置住房。张某作为被拆迁人，与拆迁公司签订了补偿协议，并选取了两套房屋。

2004年，张某的亲戚史某（原为密云区居民，后迁至海淀区）向张某支付了16万元购房款。随后，张某以自己名义向村委会缴纳了购房款，购买了该村的另一套房屋（102室）。2005年，张某与史某签订了一份《购房协议》，约定张某将102室卖给史某，待房屋可以过户时协助办理手续。2009年，张某及其前夫史某华又与史某签订了一份《协议》，同意将房主姓名更改为史某。

后来，张某起诉到法院，要求确认2005年的《购房协议》无效，并要求史某返还房屋。张某的理由是：这套房屋是旧村改造中建的，只有本村村民才有资格购买，史某不是本村人，所以买卖合同无效。史某则辩称，这套房屋是村里分配完回迁房后剩余的“小产权房”，购买人不限于本村村民。

法院怎么判

法院经审理后认为，张某和史某之间并不是简单的房屋买卖关系。从交易过程看，史某先交钱，张某后以自己名义去村委会交钱买房，这不符合房屋买卖的常规。双方也没有形成委托关系。综合来看，双方实际上是“借名买房”关系——史某借用张某的名义购买了这套房屋。

法院指出，涉案房屋所在的土地属于村集体所有。史某不是该村集体经济组织成员，没有资格购买这类安置住房。借名买房的行为，实质上是变相取得了集体土地使用权，违反了法律、法规的强制性规定。因此，双方之间的借名买房合同关系被认定为无效。

合同无效后，史某应当将房屋返还给张某。至于史某已经支付的16万元房款以及双方各自的过错责任，因史某没有在本案中提出反诉，可以另案解决。

一审法院判决：确认张某与史某之间的借名买房合同关系无效；史某在判决生效后三十日内将房屋返还给张某。史某不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是借名买房的风险很大。借名买房是指实际出资人借用他人名义购买房屋。在本案中，法院认定双方是借名买房关系，而非买卖关系。借名买房本身并不违法，但如果所购房屋的性质特殊（比如农村安置房），借名人（实际出资人）不具备购买资格，合同就可能被认定无效。

二是非本村人购买农村安置房，合同大概率无效。因旧村改造、新农村建设而建设的安置住房，是给本村集体经济组织成员的特殊福利，非本村人一般没有购买资格。法院在审理这类案件时，会参照农村房屋买卖合同的处理原则：以认定无效为原则，以认定有效为例外。也就是说，除非买卖双方属于同一农村集体经济组织成员，否则合同很可能被认定无效。

三是合同无效后，双方都要承担相应责任。合同无效后，房屋要返还，房款也要返还。但双方在交易中都有过错，法院会综合考虑土地增值、房屋现价与原买卖价格的差异等因素，平衡双方利益。通常，出卖人（房主）要承担主要责任，买受人承担次要责任。如果买受人已经对房屋进行了翻建、扩建，或者确实没有其他住房，法院也会酌情处理。

王德林律师提示：

购买农村房屋或安置房前，一定要核实自己是否具备购买资格。非本村集体经济组织成员，不要轻易购买这类房屋，否则可能面临合同无效、钱房两空的风险。如果确实需要购买，建议在合同中明确约定违约责任和赔偿方式，并咨询专业律师。对于已经发生的借名买房纠纷，应尽快收集证据，通过法律途径解决，避免损失扩大。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料当面咨询律师，以便获得针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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