农村房屋连环买卖，最后一位买家是本村人，房子到底归谁

农村房屋连环买卖，最后一位买家是本村人，房子到底归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

董某是北京市通州区某村的集体经济组织成员。王某和雷某不是该村成员。涉案房屋登记在刘某名下，刘某在2000年以1.8万元的价格将房屋卖给了王某。2023年，董某又以67万元的价格从王某、雷某手中买下了这套房屋，并支付了30万元首付款，约定剩余款项在法院确认房屋归董某所有后支付。王某、雷某随后将房屋交付给了董某。

法院怎么判

一审法院认为，董某是本村集体经济组织成员，他与王某、雷某签订的《农村宅基地及房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。法院判决确认合同有效，房屋归董某所有。

刘某不服，提起上诉。二审法院（北京市第三中级人民法院）认为，虽然王某、雷某不是该村成员，但董某是本村成员。通过这次“连环买卖”，宅基地使用权最终回到了本村集体经济组织手中，没有损害村集体的利益。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例涉及农村房屋“连环买卖”中，最后一位买家是本村人，能否取得房屋所有权的问题。法院的裁判思路主要有三点：

一是买受人必须是本村集体经济组织成员。农村房屋买卖有严格限制，买受人必须具有该村集体经济组织成员资格，且符合“一户一宅”原则。否则，买卖合同无效。

二是前手合同无效，不影响后手合同效力。即使原房主刘某与王某（非本村人）的买卖合同无效，也不影响本村人董某与王某之间的买卖合同效力。因为合同是相对独立的，董某作为本村人，他的购房行为不违反法律禁止性规定。

三是本村人能否取得所有权，要看是否构成“善意取得”。法院认为，董某购买房屋时，王某已经占有使用房屋二十多年，董某还查看了王某与刘某当年的购房协议。考虑到农村房屋产权登记制度不完善，董某已经尽到了合理的注意义务，应当认定他是善意的。同时，67万元的转让价格与市场价基本相符，董某也实际占有了房屋，因此构成善意取得，可以取得房屋所有权。

王德林律师提示：

农村房屋买卖风险较大，尤其是涉及“连环买卖”时，情况更为复杂。如果您想购买农村房屋，务必注意以下几点：一是确认自己是否具备该村集体经济组织成员资格；二是核实房屋来源是否清晰，前手交易是否合法；三是尽量要求卖方提供村集体同意转让的证明。如果条件允许，最好在合同中明确约定“如因前手交易无效导致房屋无法过户，卖方应承担违约责任”。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同无效或无法过户造成重大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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