非本村人买的农村房，转卖给本村人后，原房主还能要回吗

非本村人买的农村房，转卖给本村人后，原房主还能要回吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2004年，郭某将自己位于北京密云某村的4间房屋及院落，以5万元的价格卖给了闫某。闫某付清房款后，郭某交付了房屋。2022年，闫某又以20万元的价格，把这套房子卖给了赵某，赵某也付了钱、住了进去。

后来，郭某把闫某告上法院，理由是闫某是北京市区居民，没有资格购买农村房屋，要求法院确认他和闫某之间的买卖协议无效，并让闫某把房子还给他。闫某本人没到庭，但通过视频承认了买卖事实，表示自己已经把房子转卖给了赵某。

法院怎么判

北京市密云区人民法院审理后认为：郭某自愿把房子卖给闫某，闫某又转卖给了赵某。关键问题是，赵某本身就是密云区某村的集体经济组织成员，在该村享有宅基地使用权。这样一来，之前房屋买卖中存在的“非本村人拥有宅基地”的违法状态，已经被赵某这个本村人接手而消除了。因此，郭某要求确认合同无效、返还房屋的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

法院判决：驳回郭某的全部诉讼请求。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是农村房屋买卖有严格限制。农村宅基地是村集体给本村成员的基本住房保障，法律规定宅基地使用权只能在本村集体经济组织成员之间流转。城镇居民或其他村的人购买农村房屋，买卖合同通常因违反法律强制性规定而无效。

二是“连环买卖”可能让违法状态“治愈”。如果农村房屋经过多次转手，最终买受人是该村集体经济组织成员，那么之前买卖中的违法问题就可能被消除。法院会重点看最后一手买受人的身份——只要他是本村人，且买卖是真实意思表示、已经实际履行，合同就可能被认定为有效。

三是原房主不能随意反悔。郭某在卖房近20年后想以“买家不是本村人”为由要回房子，但法院没有支持。因为房屋已经转卖给了本村人，违法状态已经消除，原房主再主张合同无效，既缺乏依据，也违背诚信原则。

王德林律师提示：

如果您打算购买农村房屋，务必确认卖家是本村集体经济组织成员，并且您自己或您的家庭成员也具备该村成员资格。如果购买的是经过多次转手的房屋，要重点核实最终卖家是否为本村人，避免因身份不符导致合同无效、钱房两空。如果您是原房主，卖房多年后想反悔要回房子，除非买家至今仍不是本村人，否则很难得到法院支持。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地政策判断合同效力及维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市