农村房屋卖给外村人，合同无效后拆迁补偿归谁

农村房屋卖给外村人，合同无效后拆迁补偿归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，钟甲（本村村民）将自家一栋两层农村房屋，以34万元的价格卖给了陈某和钟乙（两人均非本村集体经济组织成员）。双方签订了《土地产权房屋转让协议》，约定如果一方违约，要赔偿对方68万元。钟甲交房后，陈某和钟乙花了12万多元对房屋进行装修改造，并付清了全部购房款。

2014年10月，当地政府征收该房屋，陈某和钟乙作为被征收人，与镇政府签订了拆迁补偿安置协议，获得了安置店面面积93.813平方米、安置套房面积174.607平方米，以及拆迁补偿费28万余元，另外还领取了按期腾空奖励、临时安置补助、搬迁费、停业停产费等共计约2.5万元。

看到房屋被征收，钟甲反悔了，起诉要求陈某和钟乙把全部拆迁补偿安置权益（包括安置房和补偿款）都归自己所有。陈某和钟乙则提出反诉，要求钟甲返还购房款34万元及利息，赔偿装修费12.6万元，并要求拆迁补偿增值部分归他们所有。

法院怎么判

法院经审理认为，农村宅基地属于集体所有，只能在本集体经济组织成员之间转让。陈某和钟乙不是该村村民，所以他们与钟甲签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。

合同无效后，双方应当互相返还财产。法院判决：

一是拆迁补偿安置权益（安置店面、套房和28万余元补偿费）归钟甲所有，因为这是对原房屋的置换补偿，房屋所有权人钟甲有权获得。

二是钟甲必须返还陈某和钟乙购房款34万元，并支付从2014年8月14日起至实际返还之日止的利息（按银行同期贷款利率或LPR计算）。

三是钟甲还要赔偿陈某和钟乙的装修费用12.6万元。

四是陈某和钟乙已经领取的2.5万元补偿款（如搬迁费、临时安置补助等）归他们所有，因为这些钱是补偿实际居住人因拆迁产生的损失，而房屋被征收时是他们在住。

五是关于房屋增值部分，因当时安置房尚未选定，无法评估，法院暂不处理，陈某和钟乙可以等条件成熟后另行起诉。

陈某和钟乙不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要启示：

一是农村房屋不能随意卖给外村人。根据法律规定，农村宅基地使用权具有社会保障功能，只能由本村集体经济组织成员享有。非本村村民购买农村房屋，合同会被认定为无效。即使双方签了协议、付了钱、住了多年，一旦发生纠纷，合同依然无效。

二是合同无效不等于买房人白花钱。法院在处理财产返还时，会全面考虑折价补偿和损害赔偿。买房人支付的购房款、装修费用等实际损失，法院会判令卖房人返还或赔偿。同时，买房人因拆迁获得的补偿款中，属于补偿实际居住人损失的部分（如搬迁费、临时安置补助等），法院也会判归买房人所有，以平衡双方利益。

三是卖房人不能“两头占便宜”。如果卖房人反悔起诉合同无效，法院虽然支持合同无效，但也会要求卖房人返还购房款、赔偿装修损失，并支付资金占用利息。卖房人不能既拿回房屋，又不退钱，否则就违背了公平原则。

王德林律师提示：

农村房屋买卖风险极高，尤其是卖给非本村村民，合同随时可能被认定无效。如果您是买房人，建议不要购买非本村集体经济组织的农村房屋，否则可能面临“钱房两空”的风险。如果您是卖房人，也不要轻易出售农村房屋，一旦拆迁，可能引发纠纷，最终得不偿失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订合同前咨询专业律师，评估法律风险，避免事后诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市