卖房时和中介签了买卖合同又给委托书，到底是卖房还是委托卖房

卖房时和中介签了买卖合同又给委托书，到底是卖房还是委托卖房

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年4月，刘某、侯某想把一套房子卖掉，和李某签了一份《房屋买卖合同》，约定以315万元卖给李某，李某当天付了10万元定金。合同里写，李某要在2020年7月29日前付清全款，刘某、侯某配合过户。

但到了2020年6月，刘某、侯某又给李某出了一份《授权委托书》，委托李某代理出售这套房子，包括签合同、收定金、收房款等。同一天，李某以刘某、侯某代理人的身份，和第三人陈某、某网络科技公司签了《存量房交易文件》，把房子以335万元卖给了陈某。房子后来过户到了陈某名下，刘某、侯某实际收到房款296.47万元。

李某说，他和刘某、侯某事先说好，他以315万元收房，再对外卖，卖价和收房价的差价就是他的佣金。后来因为房子不好卖，双方口头把收房价降到了305万元。刘某、侯某则说，李某只是帮他们找买家，但过程中一直压价，最后说第三人出价305万元。

法院怎么判

一审法院认为，双方签了《房屋买卖合同》，李某付了定金，刘某、侯某也收了定金，所以双方是房屋买卖合同关系。判决李某支付刘某、侯某房款8.53万元及利息。

刘某、侯某不服，上诉到重庆市第一中级人民法院。二审法院认为，双方虽然签了买卖合同，但之后刘某、侯某又给了李某委托书，李某也是以刘某、侯某代理人的身份把房子卖给了第三人。李某的真实目的不是买下房子，而是通过代理销售赚取差价。双方实际形成的是委托代理销售关系（包销关系）。二审改判李某支付刘某、侯某房款18.53万元及利息。

律师解读

这个案子的关键，是李某和刘某、侯某之间到底是买卖关系还是委托代理关系。法院最终认定是委托代理关系，主要看三点：

一是交易目的。李某签买卖合同不是为了拿房子，而是为了拿到独家代理权，然后找买家赚差价。二是定价权。李某虽然能定价，但这个定价权不是因为他买了房子，而是因为刘某、侯某同意只按收房价收款，多卖的钱归李某。三是实际行为。李某一直在找买家，还和刘某、侯某商量降价，说明他不是真正的买家。

对普通人来说，这个案子提醒我们：卖房时如果和中介既签买卖合同又给委托书，一定要搞清楚双方的真实关系。如果中介只是代理销售，多卖的钱应该归房主，中介只能拿约定的佣金。如果中介是包销（自己先买下再卖），那差价就归中介。但包销模式下，中介要承担卖不出去的风险，不能只赚差价不担风险。

王德林律师提示：

卖房时不要轻易和中介签买卖合同。如果中介要求先签买卖合同再给委托书，要警惕这可能不是真正的买卖，而是中介想通过“包销”赚差价。建议在合同中明确约定：一是中介的代理身份和佣金比例；二是多卖的钱归房主所有；三是中介不得隐瞒实际成交价。如果中介隐瞒真实买家、压低收房价，房主可以要求返还差价。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，明确合同性质，避免被中介利用信息优势损害利益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市