商业用房买了之后，土地使用权能一起过户吗

商业用房买了之后，土地使用权能一起过户吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2011年，某汽车销售公司租了某汽车博览城的一块地，自己出钱建了一个4S店。后来政府调整规划，这块地要重新挂牌出让。2016年，双方签了两份协议：一份是解除土地租赁的协议，约定汽车博览城补偿汽车销售公司1900万元（已付950万，还剩950万）；另一份是购房（自建）协议，约定汽车博览城在另一块约5760平方米的土地上，为汽车销售公司建一个4S店，建成后把房子和土地使用权一起卖给汽车销售公司。

协议对房子的位置、面积、价格都做了详细约定：土地价格按每亩80.65万元算，房子建筑面积不超过5700平方米，含税销售总价不超过2500万元。2020年，双方又签了会议纪要，确认总房价约为2635万元，其中建安成本约1935万元算作汽车销售公司预付的购房款。

2021年，汽车博览城拿到了不动产权证书，房子面积5380.12平方米，水泵房222.33平方米，实测土地面积5767.5平方米。汽车销售公司认为，自己已经付清了全部购房款（用剩余的950万补偿款抵销了土地款），但汽车博览城一直不配合办理过户手续。汽车销售公司只好起诉到法院，要求确认房子和5767.5平方米土地使用权归自己所有，并要求汽车博览城配合过户。

法院怎么判

一审法院（无锡市惠山区人民法院）认为：双方签的协议都是真实意思表示，不违法，房子已经具备过户条件，所以支持了汽车销售公司的全部请求，判决房子和5767.5平方米土地使用权都归汽车销售公司，汽车博览城要配合过户。

二审法院（无锡市中级人民法院）改判了：

一是关于房子过户。双方签的协议已经具备了房屋买卖合同的实质要件，房子也建好了，可以过户。所以判决汽车博览城在判决生效后十天内，协助汽车销售公司办理房屋产权变更登记手续。但房子的土地分摊面积，由不动产登记部门依法测绘确定，法院不直接指定具体数字。

二是关于土地使用权分割。汽车销售公司要求确认5767.5平方米土地使用权归自己，这属于土地使用权的分割转让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物分割转让，必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。法院不能直接判决土地使用权归谁，因为这事得先由行政部门审批。所以，法院驳回了汽车销售公司关于确认土地使用权归其所有的请求。

最终，二审判决：汽车博览城协助办理房屋过户（土地分摊面积以不动产登记为准），但驳回了汽车销售公司要求确认土地使用权归其所有的请求。

律师解读

这个案子对普通人买商业用房（比如商铺、办公楼、4S店）有重要提醒：

一是房子和土地是两码事。很多人以为买了房子，脚下的土地自然就是自己的。但法律上，房子可以单独过户，土地使用权能不能分割转让，得看政府批不批准。尤其是商业用地，整块地有规划指标（容积率、绿化率等），不能随便分割。

二是合同里写了“土地使用权转让”不一定能执行。如果合同涉及土地使用权分割，必须先去自然资源和规划局申请批准。没批准之前，法院不会直接判土地使用权归你，只能判对方配合去办手续，但批不批是政府的事。

三是签协议时要注意“行民交叉”问题。民事合同（比如房屋买卖）和行政管理（比如土地分割审批）经常搅在一起。签合同前，最好先问清楚土地能不能分割、需要什么审批手续，别等买了房才发现土地过不了户。

四是未批准的合同条款不等于无效。法院认为，土地使用权分割条款在没批准前属于“未生效”，不是无效。双方仍然有义务去申请批准，如果一方不配合申请，另一方可以要求其承担违约责任。

王德林律师提示：

买商业用房时，一定要核实土地性质、规划条件和分割转让的可能性。如果合同涉及土地使用权分割，建议在合同中明确约定“卖方有义务配合办理土地分割审批手续”，并约定不配合的违约金。这样即使审批没通过，也能追究对方的违约责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先到当地自然资源和规划局咨询土地分割政策，再决定是否签合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市