买了拆迁安置房，卖家又把房子抵押给银行，我的房子还能要回来吗

买了拆迁安置房，卖家又把房子抵押给银行，我的房子还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，蔡某和贾某从季某、范某手中购买了一套拆迁安置房，总价52万元。两人付清全款后，季某、范某把房子交给了他们。蔡某二人随即装修入住，从2019年起一直住在这套房子里。

到了2023年9月，这套安置房终于可以办理不动产权证书了。季某却把房子登记在自己名下，并在同年12月以这套房子作抵押，向某商业银行申请了56万元贷款，还办理了抵押权登记。蔡某二人多次催促季某办理过户，季某一直不配合。无奈之下，蔡某二人把季某、范某和这家银行一起告上法庭，要求注销房屋抵押权，协助办理过户，并支付违约金。

法院怎么判

法院认为，蔡某二人与季某、范某签订的房屋买卖合同合法有效，双方已经实际履行了付款和交房的主要义务。季某在房屋可以办证后，不配合过户，反而将房子抵押给银行，属于恶意违约、无权处分。

某商业银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，没有尽到审慎核查义务。银行没有发现房子早就被他人实际占有使用，其提供的实地走访照片中的房屋装潢也与实际房屋明显不同。因此，银行存在重大过失，不能善意取得该房屋的抵押权。

法院判决：一是季某与银行办理抵押权解除手续；二是手续办完后十日内，季某协助蔡某二人办理房屋产权变更登记；三是季某、范某向蔡某二人支付违约金5万元。银行不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：一是拆迁安置房买卖中，买房人的权利如何保护；二是银行在不知情的情况下，能否取得房屋抵押权。

根据法律规定，银行在办理贷款抵押时，必须对抵押物的权属、价值、实际使用情况等进行严格审查。本案中，银行没有发现房屋早已被他人居住，连现场照片都拍错了，明显没有尽到审慎义务，因此不能主张“善意取得”抵押权。

法院强调，诚实守信是民事活动的基本原则。季某卖房后又抵押的行为，严重违背契约精神。买房人已经实际入住多年，对房屋享有的权利应当优先于银行的抵押权得到保护。

王德林律师提示：

购买拆迁安置房，由于从付款到办证往往间隔数年，风险较大。买房人要注意：一是签订合同时明确约定过户时间和违约责任；二是付款后尽快实际入住，形成占有事实；三是保留好付款凭证、聊天记录等证据。如果遇到卖家将房屋抵押给银行的情况，要及时起诉，主张自己的权利优先于银行的抵押权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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