销售人员口头承诺“非承重墙”能信吗？开发商说“不是我员工”就不用负责？

销售人员口头承诺“非承重墙”能信吗？开发商说“不是我员工”就不用负责？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年，张某看中了一套总价466万元的房子。买房前，他反复通过微信向售楼处的销售人员邓某确认：两间卧室之间的隔断墙是不是承重墙？能不能打通？张某明确表示，如果不能打通，他就不买这套房。销售人员邓某多次答复：这墙不是承重墙，可以打通。

张某放心地签了合同、付了全款。可等到装修施工时，工人却告诉他：这堵墙是承重墙，不能动。张某找开发商核实，确认确实是承重墙。于是，张某起诉开发商，要求支付违约金20万元。

开发商却辩称：销售人员邓某不是我们公司的员工，是合作房产经纪公司的人，他没有权限承诺墙体性质，公司不认账。而且合同里也没写墙体性质，张某自己应该尽到审慎义务。

法院怎么判

一审法院（北京市房山区人民法院）认为：邓某在开发商的售楼处卖房，张某有理由相信他是代表开发商的，无论邓某和开发商有没有劳动关系，邓某的承诺对开发商有效。张某多次主动确认墙体性质，已经尽到了注意义务。销售人员关于“非承重墙”的承诺具体明确，而且对张某是否买房有重大影响，应当视为合同内容。开发商违反承诺，构成违约，需支付20万元违约金。

二审法院（北京市第二中级人民法院）驳回开发商上诉，维持原判。

案号：(2023)京02民终11238号

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要启示：

一是销售人员的承诺，开发商要负责。法律上有一个“表见代理”规则：只要销售人员是在售楼处、以开发商名义卖房，购房者就有理由相信他有代理权。哪怕开发商说“他不是我员工”“我没授权”，只要购房者是善意的、没有过错，开发商的承诺就有效。所以，买房时和销售人员的微信聊天记录、录音等证据非常重要。

二是口头承诺也可能构成合同内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商在销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施作出的具体、明确的承诺，如果对购房者决定买房有重大影响，即使没写进合同，也视为合同内容。本案中，销售人员对墙体性质的承诺就属于这种情况。

三是私拆承重墙危害巨大。法院在判决中也特别指出，私拆承重墙可能导致建筑受损甚至成为危楼，侵害他人权益，影响公共安全。本案判决开发商承担责任，对类似行为有警示作用。

王德林律师提示：

买房时，如果销售人员对房屋结构、配套设施等作出承诺，一定要通过微信、短信、录音等方式固定证据。特别是涉及能否拆改墙体、能否改变户型等关键问题，最好要求开发商在合同或补充协议中书面写明。不要轻信口头承诺，更不要在没有书面确认的情况下贸然施工。如果发现开发商承诺不实，可以依据本案的裁判规则主张违约责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集好证据，依法维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市