买房时卖方违约，定金和违约金能同时要吗

买房时卖方违约，定金和违约金能同时要吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年3月，黎甲看中了一套房子，与卖方梁某、中介某置业公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价120万元，黎甲先付5万元定金，网签当天再付25万元首付款，出新房产证当天付清余款90万元。合同还约定，如果是卖方的原因导致无法过户，卖方要承担全部责任，并支付房屋成交价10%的违约金（即12万元）。

黎甲当天就付了5万元定金。但从2021年9月开始，黎甲多次通过微信催促中介和卖方办理过户手续，中介总是说手续复杂，让再等等。原来，这套房子的房产证上登记的楼层信息和实际房屋现状不一致，导致无法正常过户。2022年3月，黎甲委托律师发了律师函，要求梁某承担违约责任。期间，中介江某还出具了一份《保证书》，说如果黎甲追究卖方责任，由他负全责。

因为梁某迟迟不配合过户，黎甲起诉到法院，要求解除合同，退还5万元定金，并支付12万元违约金。梁某同意解除合同，但说他已经把定金和赔偿款共8万元转给了中介江某，让江某转交给黎甲。但江某收到钱后，并没有给黎甲。

法院怎么判

法院审理后认为：

一是合同解除。双方都同意解除合同，法院确认合同在起诉状副本送达梁某那天（2022年8月11日）解除。

二是梁某构成违约。房屋无法过户的主要原因是房产证信息与现状不符，梁某作为房主，明知过户有障碍却没有告诉黎甲，导致合同目的无法实现。根据合同约定，卖方原因造成无法过户的，由卖方承担全部责任。梁某存在过错，构成违约。

三是违约金怎么算。合同约定违约金是成交价的10%（12万元），但梁某认为太高。法院认为，黎甲只付了5万元定金，没有其他实际损失。综合考虑黎甲的实际损失、梁某的违约程度，以及公平原则，法院认定梁某自愿支付的3万元违约金比较合理。最终判决：梁某返还定金5万元，支付违约金3万元。

黎甲不服，上诉到茂名市中级人民法院。二审法院认为，衡量违约金是否过高，要看实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素。一审法院根据实际情况酌定3万元违约金，没有超出自由裁量范围，结果公平合理。二审驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：合同中既约定了定金，又约定了违约金，违约时能不能同时要？

根据法律规定，定金和违约金不能并用，守约方只能选择其中一种主张。定金有惩罚性质，但法律规定了定金不能超过合同总价的20%。违约金以补偿为主、惩罚为辅，如果约定的违约金过高，违约方可以请求法院调低。

本案中，黎甲选择了主张违约金，但法院认为实际损失不大，把违约金从12万元调低到了3万元。如果黎甲选择主张定金罚则（即双倍返还定金，共10万元），可能结果会不同。但法律没有赋予法院调低定金的权力，所以选择哪种主张，对最终结果影响很大。

对于普通购房者来说，要注意：一是买房前一定要核实房屋产权信息，特别是房产证和实际房屋是否一致；二是合同中的违约金条款虽然看起来有利，但法院可能会根据实际损失调低；三是如果卖方违约，要尽快收集证据，包括微信聊天记录、律师函等，证明自己一直在催告。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前最好请专业律师审查条款。如果遇到卖方违约，不要盲目选择违约金或定金，要根据实际损失和法律规定，选择对自己最有利的诉讼策略。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因诉讼策略失误导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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