未成年人买房无法贷款，定金能退吗

未成年人买房无法贷款，定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年3月，冯某的母亲莫某想为女儿买房，到某房地产开发公司的售楼部看房。莫某把冯某的身份证拍照发给了售楼顾问李某。第二天，莫某以冯某的名义与开发商签订了《商品房认购协议书》，约定购买一套总价86万余元的房屋，并支付了2万元定金和6万元首付款。

莫某多次向李某强调，冯某出生于2005年8月21日，当时还未满18周岁。李某每次都回复“你放心”。但到了2022年8月，李某突然告知莫某，因为冯某是未成年人，无法办理银行按揭贷款。双方协商未果，开发商发函解除认购协议，并声称定金2万元不退。冯某于是起诉，要求开发商退还定金和首付款。

法院怎么判

广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院审理后认为，开发商作为专业从事房屋销售的企业，应当充分了解当地购房政策，特别是未成年人购房能否贷款的问题。在签订认购协议前，开发商已经知道冯某是未成年人，却多次给出肯定答复，这属于提供了错误指引。

最终因冯某无法办理按揭贷款导致合同无法签订，开发商存在过错。法院判决开发商退还冯某购房定金2万元和首付款6万元。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值，尤其是想用未成年子女名义买房的家庭。法院主要从三个方面认定开发商的责任：

一是开发商对购房政策应做到“未雨绸缪”。在销售楼盘前，开发商必须清楚各种情况下的贷款政策，比如购房者年龄不同，贷款条件是否有差异。

二是开发商应确保“政策到人”。售楼顾问必须经过统一培训，给购房者的答复要准确，不能模棱两可，更不能提供错误指引。

三是开发商应严格“签约程序”。在不确定贷款能否办下来的情况下，不应轻易签订认购协议。

本案中，莫某反复强调孩子的出生日期，售楼顾问多次回复“你放心”，这给了莫某合理的信赖。开发商没有尽到对未成年人购房的更高注意义务，导致交易失败，责任在开发商，定金应当退还。

王德林律师提示：

如果您想以未成年子女名义买房，务必注意以下三点：一是先向银行或公积金中心确认未成年人能否办理按揭贷款，不要轻信售楼人员的口头承诺。二是保留好所有沟通记录，包括微信聊天、通话录音等，以便日后维权。三是如果售楼人员给出肯定答复，最好要求开发商出具书面承诺。如果遇到类似纠纷，可以及时咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早收集证据，包括认购协议、付款凭证、聊天记录等，向当地法院起诉要求退还定金和首付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市