买二手房被查封，中介和律师有没有责任

买二手房被查封，中介和律师有没有责任

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年，彭某、赵某通过某营销公司发布的房源信息，看中了一套二手房。他们与房主黄某、营销公司一起签了《房屋买卖合同》，成交价60.8万元。营销公司的工作人员向甲还联系了律师谭某来做见证。彭某、赵某当天付了50.8万元购房款，并支付了中介费6080元、律师见证费2000元。双方约定，等办过户时再付剩下的10万元。

彭某、赵某住进去后才发现，这套房子早在2020年4月就被法院查封了，原因是黄某欠某医药公司35万多元。黄某没有其他财产，法院已经公告要拍卖这套房。为了保住房子，彭某、赵某在法院主持下，代黄某还了357879.19元（包括案件受理费、保全费）。之后，他们起诉到法院，要求黄某、营销公司、向甲、向乙、谭某连带赔偿这笔损失。

法院怎么判

法院认为，彭某、赵某没有过错。他们找了中介、请了律师，已经尽到了普通人的注意义务。黄某故意隐瞒房屋被查封的事实，严重违约，应该承担全部赔偿责任。

中介公司有义务核实房屋有没有抵押、查封等权利限制，并如实告知买受人。即使中介自己查不到，也应当提醒买受人签合同前自己查。本案中，营销公司既没核实也没提醒，损害了买受人的利益。律师谭某也没有尽到应有的注意义务。所以，中介和律师也要承担相应的赔偿责任。

但法院同时指出，中介和律师的过失只是导致损失发生的促进因素，不是直接原因。根据公平原则，黄某承担全部赔偿责任，营销公司和谭某承担补充赔偿责任。补充赔偿的顺序是：第一顺位是营销公司，第二顺位是谭某。

最终判决：一是黄某和某房地产开发公司协助彭某、赵某办理房屋过户；二是黄某赔偿彭某、赵某257879.19元（已扣减10万元尾款）；三是营销公司、谭某对上述损失承担补充赔偿责任；四是营销公司退还中介费6080元；五是向甲、谭某退还律师见证费2000元。

律师解读

这个案例对买二手房的人很有参考价值。核心问题有两个：

一是中介工作人员的行为是个人行为还是公司行为？

法院认定，向甲、向乙是代表营销公司提供中介服务，属于职务行为。因他们过失造成的损失，由公司承担赔偿责任。这对买受人来说是个好消息，因为公司通常比个人更有赔偿能力。

二是出卖人、中介、律师的责任怎么划分？

法院采用了“直接责任+补充责任”的模式。出卖人黄某是直接责任人，承担全部赔偿。中介和律师是补充责任人，只在出卖人赔不了或赔不够的情况下，才按顺序赔偿。这种责任划分既保护了买受人的利益，也避免了中介和律师承担过重的责任。

中介的如实报告义务是法定的。中介不能只当“传话筒”，对出卖人提供的信息不做任何核查。如果中介消极履行义务，导致重要信息不实，造成委托人损失，就要承担补充赔偿责任。律师作为专业人士，提供见证服务时也有高度注意义务，违反了这个义务也要担责。

王德林律师提示：

买二手房时，一定要自己核实房屋的权属状况。一是去不动产登记中心查册，看房屋有没有抵押、查封等权利限制。二是签合同前，要求出卖人提供最新的产权证明。三是如果通过中介买房，要求中介出具书面承诺，保证房屋信息真实。四是如果请律师见证，要明确律师的审查义务范围。

一旦发现房屋被查封，不要慌张。可以像本案的买受人一样，代出卖人还债解除查封，然后要求继续履行合同、办理过户。这样既能保住房子，也能避免钱房两空。如果出卖人下落不明或没有其他财产，这种方案往往是最优选择。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，根据具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市