买了学区房却上不了学，卖家该赔多少钱

买了学区房却上不了学，卖家该赔多少钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年1月，何某花1150万元从杨某手里买了一套房，合同里白纸黑字写着：这套房子带A小学的学区名额，但名额被锁定了，2021年9月1日前会解锁。何某买这套房，就是为了让女儿2022年9月能上A小学。

结果2021年4月房子过户后，何某发现杨某的姐姐之前租住在这套房子里，2021年5月用这套房子申请了B学校的初中学位，导致学位被锁定。根据当地政策，一套房子的小学和初中学位不能同时给两个不同的家庭用。何某的女儿无法申请A小学的学位，只能去读私立学校C公学，每年学费加住宿费要8万多。

何某找杨某索赔，杨某却说合同里约定“如因杨某原因学位未能按时解锁，支付0元作为违约金”，所以自己一分钱都不用赔。

法院怎么判

一审法院认为，杨某在房子已经过户给何某后，还让姐姐用这套房子申请初中学位，导致学位无法解锁，构成违约。但何某要求赔偿六年学费102.6万元太高，法院酌情判杨某赔20万元。

双方都不服，上诉到深圳市中级人民法院。二审法院改判：杨某赔偿何某37.56万元。理由是：

一是杨某明知何某买房是为了用A小学学位，却隐瞒了学位会被占用的事实，存在明显恶意。二是合同里“0元违约金”的前提是学位能按时解锁，现在这个前提没实现，杨某不能拿这个条款当挡箭牌。三是何某主动把赔偿标准降到了离家近的D公学的学费（每年3万多），这个标准比实际损失低一半，法院予以支持。

律师解读

这个案子对普通买房人有三个重要提醒：

一是学区房的“学位”是房子的重要价值。法院明确认定，能正常使用学位是学区房买卖的合同目的。卖家承诺带学位，就必须保证学位能按时用上，否则就是违约。

二是合同里写“0元违约金”不等于卖家可以免责。这种条款只有在卖家完全履行了义务（比如学位确实按时解锁）的情况下才有效。如果卖家违约，买家可以主张实际损失赔偿，不受这个条款限制。

三是损失怎么算。法院不会支持买家漫天要价，但会参考实际损失。比如本案中，买家主动提出按附近私立学校的最低学费标准计算，法院就采纳了。如果买家能证明因为上不了学区房，不得不花更多钱读私立学校，这部分合理损失可以要求卖家赔。

王德林律师提示：

买学区房一定要在合同里写清楚三点：一是明确约定学位未占用或何时解锁；二是约定如果学位无法使用，卖家要赔偿的具体金额（比如按私立学校学费标准赔）；三是保留好所有证据，包括合同、学位查询记录、学费发票等。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签约前先到当地教育局查询学位占用情况，并在合同中加入“学位保障条款”，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市