买房用“阴阳合同”少缴税，这笔账到底该谁买单

买房用“阴阳合同”少缴税，这笔账到底该谁买单

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

刘某卖房给杨某，双方签了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总成交价840万元。但合同里把房价拆成了两部分：房屋主体价款125万元，装修及设施折价款715万元。合同还写明，交易产生的所有税费由买方杨某承担。

后来，刘某发现杨某和中介串通，想只按125万元去网签（即向房管部门备案的合同价格），这样就能少缴税。刘某不同意，双方闹上法院。法院一审判决认定：715万元装修款实际就是房款的一部分，按125万元网签属于偷逃税款，损害国家利益，双方必须按840万元总价继续履行合同，办理过户。

判决生效后，杨某拖拖拉拉不配合过户。等房子终于过户到他名下，他按840万元缴了自己该交的契税，却拒绝按840万元缴合同中约定由他承担的卖方税费（比如个人所得税、增值税等），坚持只按125万元缴。刘某没办法，只好自己先垫付了全部税费及滞纳金，共计179万多元，然后起诉杨某，要求他偿还这笔钱并支付利息和违约金。

法院怎么判

法院认为，双方签订的合同合法有效，杨某作为买方，合同约定税费由他全部承担。虽然合同里写了房屋主体价款125万元、装修款715万元，但这是为了逃避税收，违反法律强制性规定，所以必须按实际成交总价840万元缴税。杨某是税费承担方，有义务及时足额缴税，防止产生滞纳金。他拖着不缴，导致滞纳金产生，责任全在他自己。

最终，法院判决杨某偿还刘某垫付的税费174万多元、滞纳金4.8万多元，并支付相应利息。不过，法院认为杨某不是恶意违约，所以没支持刘某要违约金的请求。杨某不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及一个常见但危险的操作——“阴阳合同”。在二手房交易中，为了少缴税，买卖双方有时会把房价拆成“房款”和“装修款”，网签时只报低价，这就是典型的“阴阳合同”。很多人觉得这只是“合理避税”，但法院明确说了：这是偷税，违反法律强制性规定。

本案的关键点有三：

一是税费由谁承担。合同白纸黑字写了由买方杨某承担，他就得按实际成交价840万元缴税，不能只按125万元缴。

二是滞纳金谁负责。杨某是缴税义务人，他拖着不缴，导致产生滞纳金，这笔钱也得他出。

三是法院不支持违约金。虽然杨某有错，但法院认为他不是恶意违约，所以没判他赔违约金。这提醒我们，不是所有违约都能拿到违约金，法院会看违约方的主观恶意程度。

王德林律师提示：

买房卖房时，千万别碰“阴阳合同”。一是偷税违法，一旦被查，不仅要补缴税款和滞纳金，还可能被罚款甚至追究刑事责任。二是合同效力可能受影响，法院会认定拆分价款的约定无效，最终还得按真实成交价缴税，省不了钱反而惹麻烦。三是如果像本案一样，买方承诺承担税费，那就得按真实成交价缴，别想钻空子。建议交易前咨询专业律师，明确税费承担和缴税基数，避免事后扯皮。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系我，我会根据本地司法实践提供具体建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市