买房时承诺买车位享受了折扣，后来不买车位了，开发商能要回优惠款吗

买房时承诺买车位享受了折扣，后来不买车位了，开发商能要回优惠款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年4月，张某看中某房地产公司的一套商品房。双方签订了《商品房定购书》，约定房屋总价1965810元。在签订正式合同前，张某在《销售合同流程表》上签字，该表详细列出了各种折扣：包括分期付款折扣、购买车位享受95折、三天内签约折扣等，最终折后价为1965810元。

同日，张某还签了一份《关于购房优惠款项的承诺书》。承诺书里写明：张某因选择分期付款享受了43508.69元优惠，因同时申请购买一个车位又享受了114496.55元优惠。张某承诺：如果后续没有按约定支付房款或车位款，同意在接到通知后2天内无条件退还这些优惠金额。

随后，双方正式签订了《商品房买卖合同》，张某付清了全部购房款。但到了2022年12月，开发商取得车位预售许可证后，张某却不再购买车位。开发商于是要求张某退还因购买车位而享受的114496.55元优惠款。张某不同意，双方闹上法庭。

法院怎么判

一审法院（南宁市青秀区人民法院）认为：

一是关于5万元车位预约登记费。开发商出具的收据写明是“预约登记费”，双方只是达成了购买车位的预约意向，并未签订正式合同。张某不再购买车位，开发商应当退还这5万元。

二是关于114496.55元购房优惠款。张某在《销售合同流程表》和《承诺书》上都签了字，清楚知道自己因购买车位才享受了95折优惠。承诺书是张某自愿出具的，不是开发商强行规定的格式条款。既然张某最终没有购买车位，就不能再享受这个优惠，应当退还。

一审判决：开发商退还张某5万元预约金，张某退还开发商114496.55元优惠款。

张某不服，上诉到南宁市中级人民法院。二审法院认为一审判决正确，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：买房时开发商给的“捆绑优惠”，如果后续条件没满足，优惠款要不要退？

法院的核心判断依据是：张某在签字时是否清楚知道优惠与购买车位挂钩。从《销售合同流程表》和《承诺书》的内容看，张某签字确认了折扣明细和优惠条件，说明他知情且同意。承诺书虽然是开发商提供的，但内容并不违反公平原则，也没有不合理地加重张某的责任，因此是有效的。

很多人会认为“承诺书是格式条款，应该无效”。但法院指出，格式条款无效的前提是“不合理地免除或减轻提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利”。本案中，张某可以选择买或不买车位，选择权在他手里，承诺书只是对选择后果的明确约定，不属于无效情形。

王德林律师提示：

买房时遇到“买车位享折扣”“交定金享优惠”等促销活动，签字前一定要看清楚承诺书或协议的内容。一旦签字，就表示你认可了优惠与附加条件挂钩。如果后续不履行条件，开发商要求退还优惠款，法院通常会支持。

建议购房者在签字前做到三点：一是仔细阅读所有文件，特别是小字部分；二是对不明白的条款当场问清楚，最好让销售人员书面解释；三是如果不想承担后续义务，就不要贪图折扣而勉强签字。否则，可能像本案中的张某一样，优惠没享受到，反而要倒赔一笔钱。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签字前咨询专业律师，避免因一时疏忽造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市